لماذا تستخدم المراكز الإقليمية التمويل النصفي؟

تمويل الميزانين شائع جدًا في المعاملات العقارية. ستحتوي جميع مشاريع التطوير العقاري تقريبًا على بعض عناصر تمويل الميزانين نظرًا لأن قروض البناء تمول فقط 50% - 75% من المشروع.

ليس كل شيء يفعل. المخاطر هي جزء لا يتجزأ من أي استثمار.

ويشيع استخدام هذا النوع من التمويل في العقارات. وبما أن معظم المراكز الإقليمية لديها مشاريع عقارية، فلا ينبغي أن تتفاجأ.

السبب وراء استخدام المراكز الإقليمية للقروض المرحلية من البنوك هو أنها تحتاج إلى الأموال لتطوير المشاريع بينما يتم تقييد رأس المال المستثمر للمستثمرين في الضمان، في انتظار الفصل في التماساتهم I-526. إنهم يأملون أنه بعد موافقة المستثمرين على I-526، يمكنهم استخدام الأموال التي استثمرها المستثمرون لسداد البنوك. إنه أمر محفوف بالمخاطر لأنه إذا لم تقم المؤسسة التجارية الجديدة بتعديل خطة عملها لتشمل مثل هذا الترتيب، فمن المرجح ألا تنسب إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة تلك الأموال التي تم الحصول عليها من البنوك والتي تم استخدامها لخلق فرص عمل للمستثمرين، على الرغم من استخدام رأس مال المستثمرين. لسداد البنوك. ولذلك، يجب على المراكز الإقليمية تعديل خطة عملها وطرح المذكرات الخاصة لتشمل ترتيبات التمويل هذه. وفقًا لمذكرة إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية، إذا تم القيام بذلك بشكل صحيح، فسوف تنسب القرض المرحلي المستخدم لخلق فرص العمل إلى المستثمرين.

تمويل الميزانين مثل أي تمويل يمكن أن يكون محفوفا بالمخاطر. كل هذا يتوقف على الضمانات التي لديك ومن هو المطور. وفي الوقت نفسه، من منظور خلق فرص العمل، يمكن أن يكون ذلك في الواقع ميزة لأن المستثمرين يمكنهم حساب جميع الوظائف التي تم إنشاؤها وليس فقط المكون من أموال الميزانين. لذلك، يؤدي ذلك عادةً إلى استخدام وظائف البناء غير المباشرة أو المستحثة فقط، مما يقلل في الواقع من مخاطر خلق فرص العمل I-829.

يحظى نموذج القرض/الدين بشعبية كبيرة في مشاريع المركز الإقليمي. يمكن تمويل المشاريع من خلال برنامج EB-5 دون أن يمتلك المستثمرون المشروع وتوجد استراتيجية خروج واضحة من خلال سداد القرض. في بعض الحالات، يكون المستثمرون في المركز الأول فيما يتعلق بسداد القرض.

يجب أن تنطوي جميع الاستثمارات المؤهلة لبرنامج EB-5 على مخاطر. هناك مخاطر مالية ومخاطر الهجرة في كل حالة من حالات برنامج EB-5. ومع ذلك، سيسعى المستثمر الحكيم إلى تقليل كلا النوعين من المخاطر، لكنه لا يستطيع القضاء عليهما بالكامل. تشتمل بعض مشاريع المراكز الإقليمية على رؤوس أموال معينة تبدو أقل جاذبية من غيرها من حيث ترتيب مستثمري برنامج EB-5 حسب الأولوية. الأمر متروك لكل مستثمر في برنامج EB-5 للمراجعة والقيام بالعناية الواجبة من منظور التحليل المالي لكل استثمار في المركز الإقليمي الذي يتم النظر فيه. قد تنطوي بعض المشاريع على مخاطر مالية أكبر، ولكن لديها إمكانية تحقيق عائد أعلى. مثل أي فرصة استثمارية، هناك فرص جيدة وأخرى سيئة. فليحذر المشتري.

لا تستخدم المراكز الإقليمية بالضرورة التمويل النصفي. عادة ما يكون هناك فرق بين المركز الإقليمي والمشروع الذي يتلقى تمويل برنامج EB-5 ويخلق فرص العمل، على الرغم من أنه يمكن أن يكون لهما ملكية مشتركة. التمويل الميزانين هو التمويل بين حقوق ملكية المطور في المشروع والتمويل البنكي التقليدي. يتم استخدامه بشكل متكرر لمساعدة المطور في الوصول إلى حصة القرض مقابل التكلفة (أو في بعض الأحيان القرض مقابل القيمة) التي يطلبها البنك لتوفير التمويل. على سبيل المثال، قد يكون البنك على استعداد لإقراض ما يصل إلى 60% من تكاليف تطوير المشروع إلى أحد المطورين، بشرط أن يتمكن المطور من توفير نسبة 40% المتبقية. للوصول إلى نسبة 40%، يمكن للمطور استخدام أمواله أو أسهمه الخاصة، أو يمكنه استخدام نوع من التمويل بالإضافة إلى أسهمه أو أمواله النقدية. ويأتي هذا التمويل الإضافي عادة في شكل استثمار في الأسهم من مستثمرين آخرين أو ديون ميزانين. قد لا يرغب المطور في مشاركة مستثمرين آخرين في المشروع، لأنه قد لا يرغب في تقاسم السيطرة أو التنازل عن حقوق الملكية لطرف ثالث. في هذه الحالة، قد يستخدم المطور ديون الميزانين. ومع ذلك، نظرًا لأن البنك الذي يقدم القرض البنكي التقليدي (والذي نشير إليه عادةً باسم القرض الأقدم لأنه عادة ما يكون أول الأولوية في السداد) قد لا يرغب في أن يكون لدى أي دائنين آخرين مصلحة ضمانية في العقار (على سبيل المثال الرهن العقاري)، يتم ضمان قرض الميزانين بشكل عام من خلال شكل آخر من أشكال الضمانات (عادةً تعهد بحصة الملكية في الكيان الذي يمتلك الأرض). نظرًا لأن القرض الأول يتم سداده أولاً، ولأن القرض الأوسط غير مضمون بفائدة في الأرض، فإن دين الميزانين عادة ما يكون له معدل فائدة مرتفع وقصير الأجل بطبيعته. يعمل استثمار برنامج EB-5 بشكل جيد للغاية مع دين الميزانين لأنه متاح بتكلفة أقل من تمويل الميزانين التقليدي، وفي بعض الأحيان أقل بكثير. ويمكن أن يؤدي انخفاض تكاليف التمويل الناتجة إلى انخفاض تكاليف المشروع الإجمالية والمديونية، ويمكن أن يجعل البيع أو إعادة التمويل المحتمل أكثر احتمالا/أسهل (وهذا بدوره يمكن أن يقلل، إلى حد ما، من خطر التخلف عن السداد). عادة ما يُنظر إلى دين الميزانين على أنه أكثر خطورة من القرض التقليدي الكبير لأنه غير مضمون برهن عقاري على الأرض، ولكن هذا لا يعني دائمًا أنه "محفوف بالمخاطر". يعد تمويل الميزانين جزءًا شائعًا من رأس المال في صفقة التطوير. هناك سببان رئيسيان لعدم استخدام تمويل برنامج EB-5 دائمًا كقرض عالي الجودة/رهن عقاري أول: نادرًا ما تكون أموال برنامج EB-5 متاحة بتكلفة أقل من ديون البنوك التقليدية (غالبًا ما يرجع ذلك إلى الرسوم التي يفرضها الوكلاء والوسطاء الذين يساعدون العثور على مستثمرين)، وغالبًا ما لا يكون عدد الوظائف التي يخلقها المشروع مرتفعًا بما يكفي للسماح لأموال برنامج EB-5 بتغطية ما يكفي من تكاليف المشروع للسماح للمطور بتمويل الباقي من أمواله الخاصة وأسهمه. بالإضافة إلى ذلك، لا يرغب معظم المستثمرين في الاستثمار في مشروع يتم تمويله بنسبة 100% من برنامج EB-5، حتى لو كان هناك ما يكفي من الوظائف التي تم إنشاؤها للسماح بذلك، لأنهم يشعرون أن المطور يحتاج إلى المشاركة في اللعبة.

العمل لديه مخاطر. تمويل الميزانين مقبول تماماً؛ ومع ذلك، قبل القيام بالاستثمار، من الضروري إجراء تحليل مفصل للمساعدة في تحديد المخاطر والعائد والقدرة على إعادة التمويل لشراء المستثمرين. يمكننا بالتأكيد مساعدتك.

جميع الاستثمارات لديها بعض عناصر المخاطرة. لقد وجدوا أن هذا هو أفضل هيكل لتطوير مشاريعهم.

الجواب البسيط هو أن هذا النوع من التمويل يسهل الحصول عليه ولا يتم تخصيص سوى القليل أو لا شيء لتأمين التمويل.