كتابة الفصل التالي من الملكية: استراتيجيات إعادة التمويل التي تحافظ على القيمة لأصحاب المطورين - EB5Investors.com

كتابة الفصل التالي من الملكية: استراتيجيات إعادة التمويل التي تحافظ على القيمة لأصحاب المطورين

بواسطة باتريك أودونيل

لا يوجد شيء اسمه تطوير عقاري "بسيط". يأتي كل مشروع مع مجموعة فريدة من التحديات التي تتطلب التخطيط الدؤوب والإبداع والعزيمة. ولا يختلف تمويل المشروع المكتمل عن ذلك، حيث يمكن أن يكون لقرارات إعادة التمويل تأثير كبير على ربحية المشروع مثل القرارات الأكثر أهمية خلال مرحلة البناء. بالنسبة لمطوري برنامج EB-5 الذين يعتزمون الاستمرار في امتلاك مشاريعهم عند اكتمالها، تقدم هذه المقالة نظرة عامة على أسواق الإقراض العقاري التجاري، مع استكمال أطر إعادة التمويل لمساعدة مالكي المطورين على حماية القيمة التي أنشأوها.

ثلاثة أخطاء شائعة (ولكن يمكن تجنبها).

قبل التعمق في سمات محددة لأسواق الإقراض العقاري التجاري، من المفيد أن نفهم ثلاثة من الأخطاء الأكثر شيوعًا التي يرتكبها المقترضون عند إعادة تمويل الديون.    

1. الفشل في التوفيق بين استراتيجية التمويل واستراتيجية الأصول

يركز كل مقترض على عائدات القرض المقترح وسعر الفائدة عند تقييم بدائل إعادة التمويل، ولكن هناك العديد من الميزات الهيكلية الأخرى التي لها تأثير ملموس على العائدات وتخفيف المخاطر. عندما يفشل المطورون في تقدير الآثار المترتبة على ميزات القروض هذه، فإن العواقب يمكن أن تدمر قيمة الأسهم.

على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي عدم تطابق مدة التمويل مع متوسط ​​مدة عقد إيجار العقار إلى تدمير القيمة حتى لو كان أداء العقار جيدًا. تخيل مبنى مكاتب من الدرجة الأولى تم الانتهاء منه مؤخرًا والذي وقع للتو على اثنين من المستأجرين الرئيسيين من الدرجة الاستثمارية لعقود إيجار لمدة 20 عامًا. يقرر المطور استبدال قرض البناء بقرض دائم مدته خمس سنوات من المُقرض الحالي، لأن المُقرض قدم سعرًا جذابًا وكان شريكًا جيدًا خلال مرحلة البناء. قد يبدو هذا وكأنه سلسلة إيجابية من الأحداث، ولكن مصطلح عدم التطابق قد أدخل مخاطر كبيرة على الممتلكات. أسعار الفائدة عند أدنى مستوياتها التاريخية ويمكن أن تكون أعلى بكثير عندما يحين موعد استحقاق القرض لمدة 5 سنوات، ومع ذلك يتم تثبيت التدفقات النقدية للعقار من خلال عقود الإيجار لمدة 20 عامًا. وفي أفضل السيناريوهات، سوف تتآكل الربحية؛ إدخال التضخم أو زيادة معدلات الحد الأقصى، وقد يضطر المطور إلى المساهمة بأسهم جديدة من أجل إعادة التمويل.

بالإضافة إلى متوسط ​​مدة الإيجار، تتضمن استراتيجية إعادة التمويل الشاملة ملف التدفق النقدي للعقار وفترة الحجز المخططة واحتياجات الشراكة وتكوين المحفظة والاعتبارات الضريبية. تحدد هذه العوامل ميزات القرض مثل مدة التمويل، والقرارات الثابتة مقابل العائمة، وقرارات التحوط، ومرونة الدفع المسبق، وهدف الرافعة المالية، ومتطلبات الاحتياطي، وشروط التحويل.

يحقق المقترضون نتائج أفضل عندما يقضون وقتًا في التفكير في الخيارات الهيكلية قبل التماس مقترحات المقرضين. يتمثل النهج الفعال في تحديد بعض الميزات الهيكلية المهمة مسبقًا ومطالبة المقرضين بتقديم تعليقات حول عدد قليل من الميزات الأخرى. وهذا يضع المقترض في وضع يسمح له بمقايضات الأسعار وتحسين القرض عبر التسعير والرافعة المالية والهيكل.

2. سوء إدارة الوقت

يمكن أن يكون الجدول الزمني لإعادة التمويل مدفوعًا باستحقاق قرض EB-5، أو استحقاق قرض البناء، أو تاريخ استرداد الأسهم المفضل، أو موافقة I-829، من بين عوامل أخرى.. ليس من السابق لأوانه أبدًا البدء في تقييم البدائل، خاصة عند النظر في بيع جميع البدائل. أو جزء من المشروع عند الانتهاء. وتتمثل الخطوات المبكرة الحاسمة في تحديد الإطار الزمني عندما تكون هناك حاجة إلى رأس مال جديد، وفهم العواقب المترتبة على السداد المسبق للديون القائمة، إن وجدت.

بمجرد اختيار المقرض، عادة ما يتم إغلاق قروض CRE في غضون شهرين إلى ثلاثة أشهر، ولكن التأخير غير المتوقع ليس من غير المألوف. هناك ما يبرر الوقت الإضافي للقروض ذات الاستدانة العالية، أو هياكل الميزانين العليا، أو الحالات التي يعتمد فيها المطور على أسهم الشريك الجديد لإغلاقها. يجب على مالكي المطورين بذل كل ما في وسعهم لمزامنة إعادة تمويل قروض البناء مع عودة رأس مال مستثمر برنامج EB-5. ستكون خيارات التمويل مقيدة بشكل كبير إذا اضطر المُقرض الجديد إلى مشاركة الضمانات مع مستثمري برنامج EB-5، وينبغي تخصيص وقت إضافي في الميزانية للمواقف التي يكون فيها ذلك ممكنًا.

ملاحظة أخيرة بشأن التوقيت – لا يستجيب المقرضون بشكل جيد لمفاجآت اللحظة الأخيرة. إذا توقع المقترض تحديات خاصة بالعقار أو تعقيدات خاصة بالقرض قد تهدد القدرة على إعادة التمويل عند استحقاق القرض، فمن المستحسن عمومًا إخطار المُقرض الحالي في وقت مبكر من العملية. وتميل المشاركة المبكرة للمقرض إلى بناء حسن النية والثقة، مما يؤدي إلى نتائج أفضل وأكثر عقلانية.

3. إعادة اللجوء

إن تطوير العقارات العقارية ليس مناسبًا لضعاف القلوب، كما أن خطر الخسائر على مستوى الممتلكات يعد جزءًا لا يتجزأ من امتلاك العقارات خلال الدورات الاقتصادية. ومع ذلك، ينبغي تجنب مخاطر فقدان الأصول الشخصية من خلال أحكام حق الرجوع عندما يكون ذلك ممكنًا، ويجب على جميع المقترضين الذين يعيدون تمويل مشروع بناء مكتمل إعطاء أولوية عالية للحصول على تمويل بدون حق الرجوع. في حين أن حق الرجوع الجزئي أو الكامل كان شرطًا قياسيًا لقروض البناء التي نشأت منذ بداية الركود، فإن التمويل بدون حق اللجوء غالبًا ما يكون متاحًا عند استقرار المشروع. بالنسبة للحالات التي لا يمكن فيها تجنب اللجوء الجزئي عند إعادة التمويل، يجب على مالكي المطورين العمل على التفاوض بشأن أحكام "الحرق" التي تقلل من متطلبات حق الرجوع عندما يحقق العقار حدود الأداء.

هذه ليست سوى عدد قليل من الأخطاء الأكثر شيوعًا التي يرتكبها المقترضون، بغض النظر عما إذا كان هناك رأس مال EB-5 في المشروع. في بعض الأحيان، حتى مطوري ومالكي CRE المتمرسين يقعون ضحية الأخطاء الموضحة أعلاه. قد تختلف تفاصيل الموقف، ولكن الافتقار إلى الوعي بأسواق رأس المال يكون دائمًا عاملاً مساهمًا. العديد من المقترضين ببساطة ليس لديهم الوقت والخبرة اللازمة لتقييم النطاق الكامل لخيارات التمويل المتاحة عندما يحين وقت إعادة التمويل. تهدف النظرة العامة التالية على السوق إلى توسيع نطاق وعي المقترضين بالسمات المشتركة لأسواق رأس مال ديون CRE.

نظرة عامة على أسواق الإقراض CRE

هذه النظرة العامة على أسواق رأس المال هي تعميم للشروط والأحكام المتبعة في كل سوق إقراض. ليس كل وصف موصوف هنا ينطبق على كل مُقرض في كل فئة. من الجيد دائمًا الحصول على تعليقات من المقرضين في أسواق الإقراض المتعددة لتأكيد ميزات السوق الحالية وتحقيق التنفيذ الأمثل.

يغطي هذا الملخص أسواق الإقراض العقاري التقليدية الثلاثة، والبنوك التجارية، وأوراق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وشركات التأمين، بالإضافة إلى وكالات الإقراض والخيارات غير التقليدية ذات العائد المرتفع.

بنوك تجارية

البنوك التجارية تأتي في جميع الأشكال والأحجام، من بنوك المجتمع المحلي إلى التكتلات متعددة الجنسيات. معظم قروض البناء في الولايات المتحدة تأتي من البنوك التجارية، لأنها متخصصة في تحليل ائتمان المقترض وإدارة القروض على مدى جدول زمني للتنمية. تأخذ البنوك التجارية نظرة شاملة على الربحية، ويمكنها تقديم شروط قروض أفضل للمقترضين الذين يستخدمون منتجات وخدمات مصرفية أخرى أو يحتفظون بودائع كبيرة في البنك.

تعتبر السمات الهيكلية لقروض البنوك التجارية مناسبة تمامًا للمقترضين الذين يرغبون في المرونة في بيع أو إعادة تمويل العقار على المدى القريب إلى المتوسط. تتراوح الفترات الأولية عادةً بين سنتين وخمس سنوات، ومن الطبيعي أن يكون هناك عدد محدد مسبقًا من خيارات التمديد حسب اختيار المقترضين، مع مراعاة اختبارات التمديد المتفق عليها. عادة ما تكون القروض المصرفية ذات سعر عائم، ومن الشائع أن تطلب البنوك من المقترض التحوط من تعرضه لسعر الفائدة العائم من خلال مشتقات أسعار الفائدة. تفرض البنوك رسومًا مقدمة ورسوم تمديد من أجل تحسين عائد القرض، وغالبًا ما تكون هناك فترة تأمين يُحظر فيها الدفع المسبق. بمجرد تجاوز فترة الإغلاق، فإن تكلفة الدفع المسبق الأولية لمعظم القروض هي تكلفة إنهاء أي مشتقات أسعار الفائدة القائمة. من المرجح أن تتطلب البنوك المحلية والبنوك الإقليمية الأصغر حجمًا أحكامًا للانتصاف.

الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري التجاري

يقوم سوق الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري ("CMBS") بإنشاء وتعبئة مجموعات من القروض العقارية التي يتم تصنيفها وبيعها لمستثمري الدخل الثابت. عادةً ما تكون معدلات وشروط CMBS أكثر تقلبًا من بدائل الإقراض الأخرى الخاصة بـ CRE لأن الإنشاء غالبًا ما يتأثر بشكل مباشر بسوق الدخل الثابت. يبحث مشترو CMBS عن تدفق نقدي مستقر، لذا فإن قروض البناء والعقارات الانتقالية ليست مناسبة تمامًا للقنوات. ومع ذلك، فإن العقارات المستقرة الموجودة في الأسواق الثانوية والثالثية تستفيد من القيمة التي تضعها نماذج وكالات التصنيف على التنويع الجغرافي.

قد يكون المقترضون الذين يسعون إلى تحسين سعر الفائدة والعائدات على مدى فترة احتجاز طويلة الأجل مناسبين تمامًا لـ CMBS. تعد القروض ذات الفائدة الثابتة لمدة 10 سنوات هي الأكثر شيوعًا، حيث تمثل حوالي 8 بالمائة من جميع قروض القنوات الأمريكية في عام 2014. ومن الممكن وجود فترات زمنية أخرى، على الرغم من أن التسعير يكون أكثر كفاءة عند نقطة العشر سنوات. تتوفر خيارات الأسعار العائمة في بعض الأحيان، وتخضع لطلب السوق. تكون قروض CMBS مستحقة الدفع مسبقًا وتخضع لتكلفة الإلغاء، والتي يمكن أن تكون باهظة الثمن إذا كانت أسعار الفائدة منخفضة، أو إذا كان هناك عدة سنوات حتى ينضج القرض. رسوم الاكتتاب معتدلة مقارنة برسوم البنوك التجارية. بشكل عام، تعتبر شروط CMBS أقل مرونة من شروط أسواق الإقراض الأخرى لأن المستثمرين ذوي الدخل الثابت يفضلون الهيكلة المتسقة.

شركات التأمين وصناديق التقاعد

كمجموعة، تعد شركات التأمين وصناديق التقاعد هي أكثر الجهات المنشئة لقروض CRE تحفظًا، وهو ما يتضح من صحتها النسبية ونمو حصتها في السوق خلال فترة الركود الأخيرة. هؤلاء هم مستثمرون يحركهم العائد ويتمتعون بتفويض لإنشاء قروض آمنة طويلة الأجل لتتناسب مع التزامات الميزانية العمومية طويلة الأجل. في البيئات ذات المعدلات المنخفضة، غالبًا ما يقوم مقرضي التأمين والمعاشات التقاعدية بإدخال حدود دنيا للعائد لضمان عوائد مقبولة على أصولهم.

يعتبر مقرضي التأمين والمعاشات التقاعدية مناسبين جيدًا للمقترضين الذين يستهدفون الرافعة المالية المتوسطة إلى المنخفضة. بالنسبة للأصول المميزة ذات الرافعة المالية المعتدلة، يمكن لهؤلاء المقرضين تقديم مرونة هيكلية لا مثيل لها. تتراوح مدة القرض من 5 إلى 30 سنة، وعادة ما تكون في نطاق 7 إلى 12 سنة. المعدل الثابت هو أكثر شيوعا من المتغير، حيث أن مقرضي التأمين والمعاشات التقاعدية لديهم ملف تعريف مسؤولية ثابتة. تأتي القروض مع مجموعة متنوعة من هياكل الدفع المسبق، بما في ذلك صيانة العائد، والرفض، ونسبة رأس المال. رسوم الاكتتاب معتدلة وتتوافق مع رسوم CMBS.

مقرضي الوكالة

يجب على أصحاب المنازل الذين يستكشفون خيارات إعادة التمويل النظر في بدائل الوكالة. قد تكون العقارات التي تحتوي على مكون سكني مؤهلة لبرامج إقراض الوكالات المقدمة من خلال مقرضي Freddie Mac وFannie Mae وGinnie Mae المصرح لهم بضمان قروض الوكالة. تختلف خيارات البرنامج من حيث المدة، والمعدل، والرافعة المالية، والتعيين الثابت/العائم، وهي كثيرة جدًا ولا يمكن تفصيلها هنا.

صناديق الديون، والمقرضون الجسريون، والبدائل غير التقليدية الأخرى

هذه الفئة الشاملة من المقرضين يسكنها مستثمرون يحركهم العائد ويسعون إلى تحقيق عوائد أعلى من تلك التي يقدمها الاستثمار في القروض العقارية المستقرة ذات الرافعة المالية المنخفضة. وغالباً ما يواجه هؤلاء المقرضون تنظيمات أخف بكثير من أسواق الإقراض الأخرى، مما يتيح لهم المرونة الهيكلية والإبداع في نهاية المطاف. ويشعر المقرضون غير التقليديين براحة أكبر في استخدام استراتيجيات "القرض حتى التملك" مقارنة بنظرائهم المقرضين التقليديين، ويجب على المقترضين أن ينتبهوا بشكل خاص إلى أحكام العجز عن السداد عند التفاوض مع المقرضين ذوي العائد المرتفع.

من المرجح أن تتطلب مشاريع التطوير ذات رأس مال EB-5 المهيكل كدين ميزانين أو أسهم ممتازة رأس مال عالي العائد لإعادة التمويل بنجاح. وقد يأتي ذلك في شكل تمويل جسري قصير الأجل، أو رأس مال ثانوي طويل الأجل، أو رهن عقاري واحد عالي الاستدانة. وتميل القروض إلى أن تكون أقصر أجلا وتتضمن عوائد ورسوما مرتفعة نسبيا. ويتبنى العديد من المقرضين غير التقليديين منظور الدولار المطلق وهم على استعداد للمقايضة بالمرونة الهيكلية، وسعر الفائدة، والرسوم (رسوم المنشأ، ورسوم التمديد، ورسوم الخروج) طالما أن عائد الدولار المتوقع ثابت.

وفي الختام

يمكن لمالكي المطورين التخفيف من المخاطر وحماية حقوق الملكية الخاصة بهم من خلال بذل نفس العناية في إعادة التمويل كما يفعلون في عملية التطوير. وهذا أمر مهم بشكل خاص لمطوري برنامج EB-5، حيث يتعين عليهم مواجهة تحديات تنظيم رأس المال وكثيرًا ما يكون لديهم مشاريع عالية الاستدانة لإعادة تمويلها. ولحسن الحظ، هناك مستويات غير مسبوقة من السيولة في أسواق الديون والأسهم في CRE في الوقت الحالي. يتمتع مطورو برنامج EB-5 الذين يبدأون مبكرًا في عملية التمويل ويفكرون جيدًا في هيكل قروضهم بفرصة ممتازة لتحقيق هيكل تمويل مثالي يمهد الطريق للمرحلة التالية من الملكية.

باتريك أودونيل

باتريك أودونيل

اعرض الملف كاملا

إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.