بقلم كاثرين ديبونو هولمز وبروس بالتين
بالنسبة لتمويل برنامج EB-5 للمشاريع الفندقية، فإن إثبات أنه سيتم خلق فرص عمل جديدة يتطلب دليلاً على وجود طلب في السوق على فندق إضافي في السوق المحلية.
الشرط الأساسي لأي تمويل لبرنامج EB-5 هو إظهار أن المشروع سوف يخلق ما لا يقل عن 10 وظائف جديدة لكل مستثمر EB-5. بالنسبة لمشاريع الفنادق الجديدة التي تستخدم تمويل برنامج EB-5، من الضروري إظهار أن الفندق الجديد لا يأخذ وظائف من الفنادق الموجودة في المنطقة فحسب، بل يخلق في الواقع وظائف جديدة. ويتطلب ذلك دليلاً على وجود طلب كافٍ من الضيوف في السوق المحلية للسماح بافتتاح فندق جديد دون التسبب في فقدان الفنادق الموجودة في المنطقة لإشغالها. إذا تمكن صاحب المشروع من إثبات أن الطلب على غرف الفنادق موجود بالفعل، فيمكنه إثبات أن فتح فندق جديد سيخلق فرص عمل جديدة، دون إلغاء وظائف الفنادق الموجودة في المنطقة. كيف يمكن لصاحب المشروع إثبات وجود هذا الطلب على الغرف الفندقية الجديدة؟
قام خبراء تقييم الفنادق بتطوير طريقة لتحديد طلب السوق في السوق المحلية والتي يمكن استخدامها لتمويل برنامج EB-5.
وقد وضع مستشارو الفنادق مثل PKF وHVS معايير لتحديد ما يعتبرونه متوسط معدل الإشغال الأمثل الطبيعي لكل سوق محلية، والذي سنسميه "معدل الإشغال الأمثل". ويشير معدل الإشغال الأمثل إلى نسبة الإشغال التي ستؤدي إلى تعظيم ربحية الفندق، بناءً على ظروف السوق في سعر السوق المحلي. إذا كان متوسط الإشغال 80 بالمائة ولكن معدل الإشغال الأمثل هو 70 بالمائة، فإن مستشاري الفنادق يستنتجون أن هناك طلبًا على غرف الفنادق لم تتم تلبيته، لأن عدد الأشخاص الذين يقيمون في الفنادق الموجودة في السوق أكبر من المعدل الذي يسمح به أقصى قدر من الربحية لجميع الفنادق في السوق. يشرح هذا المقال كيف يحدد مستشارو الفنادق معدل الإشغال الأمثل لكل سوق محلي، ولماذا يشير متوسط معدل الإشغال الذي يزيد عن معدل الإشغال الأمثل إلى الطلب على فنادق إضافية.
يتم تحديد معدل الإشغال الأمثل لسوق الفنادق المحلية من خلال مزيج الطلب في هذا السوق.
في الأسواق التي يختلف فيها الطلب بشكل كبير بناءً على العوامل الموسمية، مثل مناطق التزلج، سيكون هناك فرق كبير بين معدلات الإشغال خلال موسم الذروة مقابل الموسم المنخفض. وفي المناطق التي يعتمد فيها الطلب على الفنادق إلى حد كبير على سفر الأعمال، ستكون معدلات الإشغال أعلى في أيام الأسبوع مقارنة بعطلات نهاية الأسبوع، وسيكون العكس صحيحًا عندما يعتمد الطلب على السفر الترفيهي. في المناطق التي يوجد فيها اختلاف كبير بين معدلات الإشغال خلال فترات الارتفاع والفترات المنخفضة، يتم تحديد معدل الإشغال الأمثل عادةً بنسبة 70 بالمائة. عندما يكون الفرق بين معدلات الإشغال خلال الفترات المرتفعة والمنخفضة أقل، غالبًا ما يتم تحديد معدل الإشغال الأمثل بنسبة مئوية أعلى. على سبيل المثال، في سان فرانسيسكو ولوس أنجلوس، كاليفورنيا، تتراوح معدلات الإشغال المثالية عادة بين 72 و78 بالمائة. وفي هيوستن، يبلغ معدل الإشغال الأمثل حوالي 70 بالمائة. وفي مدينة نيويورك، حيث يزداد الطلب على الفنادق طوال العام تقريبًا، يبلغ معدل الإشغال الأمثل حوالي 80 بالمائة. في لاس فيغاس، حيث تسعى المقامرة وغيرها من عوامل الجذب إلى ملء أماكنها بالضيوف، يبلغ معدل الإشغال الأمثل حوالي 90 بالمائة. وفي المقابل، يبلغ متوسط معدل إشغال الفنادق في الولايات المتحدة نحو 63 بالمئة سنويا.
لماذا يُحدث مزيج الطلب فرقًا في تحديد معدل الإشغال الأمثل؟
عادةً ما تكون الفنادق أكثر ربحية خلال الأوقات التي يكون فيها أعلى معدل إشغال، حيث يمكنها فرض أسعار أعلى خلال تلك الأوقات. ولذلك، فإن أحد مفاتيح زيادة ربحية الفندق إلى الحد الأقصى هو وجود غرف كافية لتلبية طلب الضيوف خلال فترات ذروة الإشغال. إذا لم يكن لدى الفندق غرف كافية لتلبية الطلب خلال فترة ذروة الإشغال، فإنه يخسر لياليه التي حققت أعلى الإيرادات. عند النظر في سوق الفنادق المحلية، إذا كانت جميع الفنادق المحلية ممتلئة خلال فترات ذروة الإشغال، فإن السوق المحلية ترفض فعليًا الضيوف بسبب نقص الغرف، وتخسر الإيرادات التي يمكن تحقيقها داخل الفندق وخارجه. في المطاعم والمحلات التجارية ومناطق الجذب السياحي. ولذلك، تم تحديد معدل الإشغال الأمثل من أجل زيادة توافر الغرف خلال مواسم الذروة، دون التعرض لخسارة خلال المواسم خارج أوقات الذروة.
كيف يمكن للفنادق زيادة إيراداتها إلى الحد الأقصى خلال فترات الذروة، دون خسارة الأموال خلال فترات خارج الذروة؟
تم تصميم الفنادق عمومًا لتحقيق التعادل في نفقات التشغيل بمعدل إشغال يبلغ 50 بالمائة. لذلك، إذا كان بإمكان الفندق العمل بمعدل إشغال بنسبة 50 بالمائة خلال فترات غير الذروة، والعمل بمعدل إشغال يتراوح بين 75 إلى 90 بالمائة خلال فترات الذروة، فيجب أن يكون الفندق قادرًا على تحسين ربحيته.
كيف يتم تحديد معدل الإشغال الأمثل لكل سوق محلي؟
عند إعداد دراسة جدوى لفندق جديد، سيبدأ مستشار الفندق بتجميع البيانات حول مخزون غرف الفندق الحالي في سوق معين، باستخدام البيانات القياسية الصناعية التي جمعتها شركة Smith Travel Research, Inc. والشركة التابعة لها الدولية STR Global ( بشكل جماعي، "STR") لتحليل معدلات الإشغال التاريخية وأسعار الغرف للمعروض الحالي من غرف الفنادق في هذا السوق. توفر STR تقارير قياس الأداء الشهرية والأسبوعية واليومية لأكثر من 43,000 عميل فندقي، يمثلون أكثر من 5.7 مليون غرفة فندقية حول العالم. وباستخدام هذه البيانات، سيقوم المستشار الفندقي بتقدير متوسط معدل الإشغال وأسعار الغرف لجميع غرف الفنادق الموجودة في السوق المحلية، أو جميع غرف الفنادق في قطاع معين من السوق في ذلك السوق المحلي، على مدار العام أو السنتين أو الثلاث سنوات الماضية. سيقوم المستشار أيضًا بتقييم الاختلافات في معدلات الإشغال بين فترات الذروة وخارجها وتحليل مولدات الطلب لهذا السوق. وباستخدام هذه البيانات، سيحدد الاستشاري ما إذا كان هناك فائض في الطلب خلال فترات الذروة والذي يمكن الحصول عليه من خلال زيادة عدد غرف الفنادق، دون التسبب في زيادة العرض خلال فترات خارج الذروة.
لماذا من الأفضل للفندق أن يعمل بمتوسط الإشغال الأمثل بدلاً من معدل إشغال أعلى؟
الفنادق التي تعمل بمعدل إشغال أعلى من معدل الإشغال الأمثل لها غالبًا ما تجد صعوبة في صيانة الفندق وخدمته، لأنه عندما تكون الغرف ممتلئة، لا يمكن إصلاحها والحفاظ عليها في حالة جيدة. بالإضافة إلى ذلك، عندما يتم استخدام غرف الفنادق بشكل متكرر، يكون هناك المزيد من التآكل على الأثاث والسلع الناعمة مثل الكتان والمفروشات. والأهم من ذلك، عندما يكون هناك المزيد من ضيوف الفندق في الفندق، يلزم المزيد من الموظفين لخدمة الضيوف، وتزداد نفقات العمل. إن نفقات العمالة هي في الواقع أعلى نسبة من جميع نفقات تشغيل الفندق. إن إيجاد التوازن الصحيح بين الإيرادات مقابل النفقات هو المفتاح لتعظيم ربحية العمليات الفندقية. إذا كان الفندق يعمل بمعدل إشغال أعلى من معدل الإشغال الأمثل لسوقه المحلي، فهذا يعني عادةً أن الفندق يمكنه زيادة الأسعار مع الحفاظ على معدل الإشغال الأمثل.
عندما يتجاوز إشغال الفندق معدل الإشغال الأمثل، يجب على مالك الفندق زيادة أسعار الغرف لتحسين ربحية الفندق.
إذا كان الفندق يعمل بمعدلات إشغال تتجاوز المعدل الأمثل، فقد يتمكن مالك الفندق بالفعل من تحقيق المزيد من الأرباح عن طريق زيادة أسعار الفنادق وتقليل إشغال الفندق. وذلك لأن الزيادة في الإيرادات من أسعار الغرف قد تتجاوز صافي الربح الذي يتم تحقيقه بأسعار غرف أقل، بعد الأخذ في الاعتبار التكاليف الإضافية لتشغيل الفندق بمعدلات إشغال أعلى.
إذا كانت معدلات إشغال الفنادق في السوق المحلية تتجاوز معدل الإشغال الأمثل، فهذا يعني عادةً أن هناك طلبًا على عرض غرف الفنادق الجديدة في السوق.
إذا كانت جميع الفنادق في السوق المحلية، أو جزء من هذا السوق، تعمل بمعدل أعلى من معدل الإشغال الأمثل لذلك السوق، فهذا يعني عادةً عدم وجود غرف فندقية كافية في السوق لتلبية الطلب الحالي. في هذه الحالة، يمكن لمطور الفندق إظهار أن هناك طلبًا على فندق جديد يبرر المشروع الذي يتم بناؤه بتمويل EB-5.
يجب على فاحصي إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية ومقدمي تمويل برنامج EB-5 النظر في معايير الصناعة هذه عند تقييم طلب السوق على الفنادق الجديدة باستخدام تمويل برنامج EB-5.
إذا كان لدى مطور فندقي جديد دراسة جدوى توضح أن متوسط إشغال الفندق أعلى من معدل الإشغال الأمثل في سوق محلية معينة أو قطاع معين من السوق، فيجب اعتبار ذلك مؤشرًا على احتمال وجود طلب على فنادق إضافية في هذا السوق. وينبغي إجراء تحليل الجدوى لتحديد ما إذا كان هناك طلب زائد خلال فترات ذروة الإشغال التي يمكن التقاطها من خلال تطوير فندق جديد. يجب على رعاة تمويل إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة (USCIS) وبرنامج EB-5 البحث عن هذه المعايير عند مراجعة دراسات الجدوى لتطوير الفنادق الجديدة. هذه هي المعايير المقبولة في قطاع الفنادق والتي يستخدمها مطورو الفنادق والمستثمرون والمقرضون لتحديد متى يكون الفندق مجديًا اقتصاديًا، وينبغي تطبيق نفس المعايير من قبل إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية والجهات الراعية لتمويل برنامج EB-5 لتطوير الفنادق باستخدام تمويل EB-5.
كاثرين ديبونو هولمز
كاثرين ديبونو هولمز هي رئيسة مجموعة قانون رأس المال الاستثماري في شركة Jeffer Mangels Butler & Mitchell LLP في لوس أنجلوس، وقد مارست القانون في JMBM لأكثر من 30 عامًا. وهي متخصصة في عروض استثمار المهاجرين EB-5 والمعاملات الفندقية والعقارية التي يقوم بها المستثمرون الصينيون في الولايات المتحدة
اعرض الملف كاملاإخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
