بقلم ديبي أ. كليس وكليم جي تورنر
قبل أن يُقدم أي مستثمر على الاستثمار، عليه إجراء "فحص دقيق"، أي فترة من البحث والتقصي الرسمي للتأكد من صحة الافتراضات، وتحديد المخاطر، وتحديد ما إذا كان سيُقدم على الاستثمار المُزمع. من المهم أن يُجري المستثمرون قدرًا معقولًا من الفحص الدقيق، وأن يُحددوا خطواته قبل الاستثمار في مشروع عقاري أو شركة قائمة. من خلال بعض التحضيرات المُسبقة للاستثمار، يُمكن لمستثمري برنامج EB-5 تقليل مخاطر الاستثمار بشكل كبير، وذلك باكتساب فهم أعمق لفرصة الاستثمار والجهات الراعية لها. سواءً كان الاستثمار في مشروع عقاري أو شركة قائمة، يُمكن للمستثمرين تجنب المفاجآت غير المرغوب فيها، وتعزيز ثقتهم في الاستثمار.
العقارات بسبب العناية الواجبة
بغض النظر عن نوع العقار أو موقعه، فإن العناية الواجبة هي خطوة حاسمة تسبق أي استثمار عقاري مستقل. ولحسن الحظ، يمكن لمعظم المستثمرين الاستفادة من العناية الواجبة التي قام بها بالفعل المطور العقاري ذو الخبرة الذي يرعى المشروع. بعد اختيار نوع العقار والموقع الجغرافي، سيتأكد المطور العقاري عادةً مما إذا كان لديه معلومات كافية ودقيقة فيما يتعلق بالأصول المادية والأداء المالي والتوقعات الخاصة بالعقار.
المطور بسبب الاجتهاد
عادةً ما تشتمل العناية الواجبة التي يقوم بها مطورو العقارات والجهات الراعية المتمرسة على مرحلتين، العناية الواجبة "قبل خطاب النوايا" والعناية الواجبة "بعد خطاب النوايا". تتضمن مرحلة ما قبل خطاب النوايا المزيد من الاستفسارات رفيعة المستوى، مما يعني أن المشتري يعتمد على المعلومات العامة والمعلومات المقدمة من البائع بدلاً من قضاء وقت أو تكلفة كبيرة. إذا أسفرت هذه المرحلة الأولى عن نتائج إيجابية، فغالبًا ما يتفاوض المشتري أو المطور على خطاب نوايا مع البائع يحكم السعر والشروط المادية قبل البدء في عملية العناية الواجبة الأكثر شمولاً.
بمجرد أن يخضع الاستثمار لخطاب نوايا، فإن العناية الواجبة تتضمن تحقيقات أكثر تكلفة مثل طلب دراسات من طرف ثالث بالإضافة إلى إنفاق المزيد من الوقت لاستكمال تحليل أعمق للعقار مع التركيز على تاريخه وحالته الحالية وحالته الاقتصادية. محتمل. غالبًا ما تؤدي هذه المرحلة الثانية من العناية الواجبة إلى التفاوض على اتفاقية الشراء والبيع وتنفيذها. خلال كلتا المرحلتين، يكون الهدف الرئيسي هو فحص العقار ماديًا وماليًا وقانونيًا للتخفيف من حالات عدم اليقين المالي والتأكد من القيمة الحالية والمستقبلية للعقار.
نطاق العناية الواجبة للمطور
ستتضمن عملية العناية الواجبة عمومًا مراجعة عنوان العقار، وجغرافيته، ودراسته الطبوغرافية، وتكاليف البناء أو إعادة التأهيل، وجدوى الاستخدام المقصود (سواء كان سكنيًا أو ضيافة أو تجاريًا وما إلى ذلك)، والدراسات البيئية، وفواتير الضرائب، والبيانات المالية للبائع، وشهادة التقسيم. إذا تم تحسين العقار، فستتضمن العناية الواجبة مراجعة مسح العقار والتصاريح والتراخيص وحقوق الارتفاق والديون الحالية والامتيازات وعقود الإيجار ولفائف الإيجار والعقود ومخططات البناء والخطط الهندسية والتقييمات. يبحث المطور عن علامات حمراء محتملة تتعلق بالعقار نفسه بالإضافة إلى عنوانه والعديد من الاعتبارات الأخرى.
ستجد أدناه المجالات الرئيسية لتحليل العناية الواجبة المتعلقة بالعقارات مع عناصر المعلومات المدرجة التي يتم عادةً اختيارها ومراجعتها للتحقق من الافتراضات الخاصة بالعقار المعني. ستختلف قابلية تطبيق كل مجال من المجالات المواضيعية التالية ونطاق التحليل تحت كل مجال من هذه المجالات بشكل كبير بناءً على الظروف الخاصة بالعقار الأساسي:
المعاينة المادية. يجب أن تشمل المعاينة المادية للعقار، حسب الاقتضاء:
- المنطقة المحيطة بالموقع
- الحالة العامة للعقار
- الصيانة المؤجلة
- الحالة الهيكلية للمباني
- حالة أنظمة المباني (السباكة والكهرباء والتكييف والمصاعد)
- ظروف الأرض
- الوصول والسهول الفيضية
- الامتثال لقوانين البناء
- الامتثال لقوانين مكافحة الحرائق
- قضايا تصنيف التأمين
- المخاطر
عقود الإيجار. يجب أن يؤكد تحليل عقود الإيجار الخاصة بالعقار عدم وجود التزامات غير معلنة أو استثنائية أو مسؤوليات غير متوقعة من خلال مراجعة ما يلي:
- لفة الإيجار
- عقود الإيجار والتعديلات والرسائل الجانبية
- الشروط المالية
- شروط الإيجار وخيارات التجديد والتوسيع
- الإيجار الأساسي والإيجار الإضافي والتصعيد
- تمرير الضرائب والنفقات
- متطلبات التأمين
- حقوق الإلغاء واستعادة الحقوق
- التبعية وعدم الإزعاج
- التزام الحكمي
- التزامات المالك غير المنفذة
- التزامات الصيانة والإصلاح
- خيارات للتجديد والتوسيع والشراء
- حقوق التأجير من الباطن والتنازل و/أو الافتراض
- انتهاء التزامات التعويض
- حماية البيئة، الالتزامات
- التصرف في ودائع التأمين
- النزاعات المعلقة
الديون القائمة. تحليل الديون القائمة لتحديد القيود المفروضة على سدادها، بما في ذلك مراجعة ما يلي:
- اتفاقية القرض، سند إذني
- صك الثقة / الرهن العقاري
- التنازل عن الإيجارات والإيجارات والدخل
- الاتفاقيات الأمنية والضمانات
- بيانات التمويل
- خطاب التزام القرض
- مراجعة الشروط المالية
- المبلغ الأصلي غير المدفوع
- سعر الفائدة، الفائدة المستحقة
- معدل الاستهلاك / الدفع بالون
- المدة والمدفوعات
- الضمان الضريبي والضمان التأميني
حقوق الارتفاق والتصاريح والتراخيص والمرافق. يجب أن تشمل العناية الواجبة مراجعة التصاريح والتراخيص وحقوق الارتفاق وإمكانية الوصول إلى المرافق:
- الارتفاقات التابعة
- تراخيص المباني ونظام البناء
- تراخيص البناء وتصاريح الوصول
- التصاريح البيئية
- تصاريح الأنشطة الخاصة
- تراخيص العمل
- المياه والصرف الصحي وتصريف الأمطار
- كهرباء
- غاز طبيعي
- الهاتف والاتصالات
القضايا والمسؤوليات البيئية. قد يؤدي انتهاك القوانين البيئية إلى مسؤولية كبيرة عن عمليات التنظيف، لذا يجب مراجعة ما يلي:
- التصاريح البيئية والامتثال
- الامتثال للقوانين الفيدرالية وقوانين الولايات والقوانين المحلية
- إجراءات التنفيذ المعلقة أو المهددة
- تاريخ امتثال العقار
- تتوفر عمليات التفتيش الحكومية أو الفيدرالية أو المحلية
- إمكانية التقاضي الضرر السامة
- التلوث من الممتلكات المجاورة
لوائح البناء والتخطيط العمراني وغيرها من اللوائح المتنوعة. تأكد من أن الاستخدامات الحالية والمستقبلية للعقار قانونية من خلال التأكد من الامتثال لما يلي:
- قوانين البناء والحريق
- قانون الأمريكيين ذوي الإعاقة (ADA)
- مراجعة شهادة الإشغال
- الامتثال للخطة الرئيسية
- الامتثال لتقسيم المناطق
- الخطة الرئيسية المحلية
- تطوير الوحدة المخطط لها (PUD)
- اتفاقيات الضم والمذكرات
- تصريف مياه العواصف
- الحياة البرية/الأنواع المهددة بالانقراض/الأراضي الرطبة
- خدمة المياه والصرف الصحي
مراجعة العنوان وعمليات البحث في السجلات العامة والضرائب والتقييمات. يجب أن تتضمن جهود العناية الواجبة البحث في عدد لا يحصى من السجلات العامة والحصول على التزامات الملكية أو الملخصات لمراجعتها:
- الوصف القانوني
- الامتثال للمسح
- خريطة مقيم الضرائب
- استحقاق اللقب
- يمكن تلبية متطلبات النقل
- الحيازة الضارة، حقوق الارتفاق
- تعويض امتيازات الميكانيكا
- حقوق الارتفاق التي تفيد/تثقل الأرض
- العهود والشروط والقيود
- الامتيازات، والأفعال، والرهون العقارية، وإيداعات UCC
- امتيازات الميكانيكا، امتيازات الحكم،
- الامتيازات البيئية
- مستحقات الجمعية
- تقييمات التأمين على الملكية
- UCC وسجلات الممتلكات العقارية في المقاطعة
- سجلات الدعاوى القضائية والإفلاس
- سجلات امتياز الحكم
- كاتب ومسجل سجلات المقاطعة
- سجلات مكتب الايداع المركزي
- سجلات التقييم الضريبي
- ضريبة المبيعات المستحقة على الممتلكات الشخصية
إن المراجعة المتعمقة السابقة لعملية العناية الواجبة العقارية لها غرض واحد: أن نوضح للمستثمرين أنه بحلول الوقت الذي يبحث فيه المطور أو الراعي أو الصندوق عن مستثمرين، يجب أن تكون هذه الأطراف قد أكملت قدرًا كبيرًا من العناية الواجبة، والتي يمكن للمستثمرين القيام بها طلب نسخ دون تكلفة أو الوقت المستغرق من جانبهم. فيما يلي بعض الاقتراحات حول كيفية المتابعة:
PIGGY-BACK بعد استكمال العناية الواجبة
لبدء عملية الاستثمار، يتلقى المستثمر مواد الطرح الخاص بما في ذلك مذكرة الاكتتاب الخاص (PPM)؛ اتفاقية الاشتراك (مع استبيان المستثمر)؛ اتفاقية شراكة (للشراكات المحدودة) أو اتفاقية تشغيل (للشركات ذات المسؤولية المحدودة)؛ وغيرها من المستندات الداعمة للإفصاح عن شروط الطرح ومزايا المشروع. يجب مراجعة مواد العرض والمعروضات هذه بعناية، ويجب معالجة جميع الأسئلة. ينبغي موازنة الإثارة للمشاركة في صفقة عقارية مع العناية الواجبة اللازمة للاستثمار بحكمة.
بعد الاطلاع على مواد الطرح لمشروع أو أكثر واختيار الاستثمار، قبل تنفيذ اتفاقية الاكتتاب وتحويل الأموال، يوصى بطلب مستندات العناية الواجبة من بين الفئات المذكورة أعلاه مثل:
خبرة المطور العقاري. تُعدّ خبرة المطور العقاري من أهم العوامل التي تُحدد نجاح أي مشروع عقاري. قبل الاستثمار، يجب على المستثمر التحقق من سجل المطور من خلال الاستفسار عن عدد الصفقات التي أنجزها سابقًا، وما إذا كان لديه خبرة في فئة الأصول الحالية. ابحث دائمًا عن اسم المطور وأعضاء فريقه على الإنترنت للتحقق من خبرتهم وسجلهم، بالإضافة إلى أي دعاوى قضائية سابقة، أو حالات إفلاس، أو رهونات، أو أحكام قضائية، أو دعاوى قضائية جارية تتعلق بخرق العقود أو انتهاكات قوانين الأوراق المالية.
وثائق الملكية والتمويل والسند. ينبغي على المستثمرين طلب وثائق الملكية، وعلى المطور إرسالها، لإثبات حيازة العقار. وفي حال عدم حيازته بعد، ينبغي على المطور تقديم خطاب النوايا وعقد شراء الأرض لإظهار الجهود المبذولة لحيازة العقار، بالإضافة إلى تحديد الجدول الزمني لإتمام عملية الشراء. علاوة على ذلك، يُعد طلب اتفاقية القرض الرئيسي لإثبات توفر التمويل الرئيسي أو كونه قيد الإجراء، دليلاً على شرعية المشروع وضمان تمويله بشكل سليم.
تقارير ودراسات جهات خارجية. تُقدّم التقارير التي تُعدّها جهات خارجية للمشروع من قِبل المُطوّر أو المُقرض الرئيسي تحليلاً موضوعياً لنقاط قوة وضعف العقار. تشمل هذه التقارير تقييمات العقارات، والتقييمات، والتقييمات البيئية للموقع، والمسوحات، والدراسات الهندسية، وتقارير حالة العقار، ودراسات الجدوى، وتقارير الملكية، وغيرها، والتي تُظهر جوانب عديدة. أولاً، يُؤكد توافر هذه التقارير شرعية المشروع (أي أنه مشروع قائم بالفعل). ثانياً، تُقدّم هذه التقارير دليلاً على قدرة المُطوّر على إدارة المشروع بكفاءة، نظراً لامتلاكه الأموال والخبرة اللازمة لإجراء تحليل دقيق وشامل. أخيراً، تتناول هذه التقارير جدوى المشروع، وهو أمرٌ يجب أخذه بعين الاعتبار قبل الاستثمار، بغض النظر عن الادعاءات الواردة في مذكرة معلومات المشروع والمواد التسويقية.
إجراءات العناية الواجبة الإضافية المتنوعة. وأخيرًا، ينبغي على المستثمرين النظر في طلب أي من المستندات الأخرى المذكورة أعلاه تحت عنوان "نطاق العناية الواجبة للمطور" والتي تنطبق على المشروع الحالي.
والخبر السار هو أن أيا من الخطوات المذكورة أعلاه لا يخلق أي تكلفة من جيبه على المستثمر. التكلفة الوحيدة هي الوقت، والذي ينبغي أن يكون بسيطًا وينتج عنه فائدة لا نهاية لها. يجب أن يكون رفض تقديم مواد العناية الواجبة المطلوبة للمستثمر علامة حمراء على حقيقة أن:
- لا يزال المشروع في بداياته، وبالتالي من المبكر جدًا إجراء عملية العناية الواجبة للاستثمار بحكمة؛
- قد يفتقر المطور أو الراعي أو مديرو الصندوق إلى الخبرة الكافية لإجراء العناية الواجبة المناسبة، وبالتالي سيكون من غير الحكمة الاستثمار؛ أو
- المطور أو الراعي أو الصندوق لا يروج لمشروع مشروع، وبالتالي ربما لن يكون الوقت مناسبًا للاستثمار أبدًا.
تذكر أن تكون دائمًا على استعداد للتخلي عن الاستثمار إذا لزم الأمر.
الشركة العاملة العناية الواجبة
نظرًا للتغييرات التي طرأت على برنامج EB-5 والتي دخلت حيز التنفيذ في 21 نوفمبر 2019، دخل عدد من التمويلات غير العقارية إلى سوق EB-5 لتشغيل الشركات التي تسعى للحصول على رأس المال لتوسيع عمليات شركاتها. تبحث هذه الشركات عادة عن أقل من خمسة مستثمرين في برنامج EB-5؛ ومع ذلك، من المهم أن نأخذ في الاعتبار أنه لمجرد أن الزيادة قد تكون صغيرة، فهذا لا يعني أن المخاطر التي تنطوي عليها هذه الاستثمارات المحتملة صغيرة أيضًا. من المهم التحقق من صحة ادعاءات الشركة فيما يتعلق بطبيعة الشركة التي تسعى للحصول على رأس المال ونموذج أعمالها.
يُعدّ التدقيق النافي للجهالة في الأعمال التجارية تحقيقًا شاملًا في أعمال الشركة ووضعها المالي وآفاقها، وتحديد المخاطر الرئيسية المرتبطة بها. وهو في جوهره عملية جمع جميع المعلومات ذات الصلة، والتأكد من دقة وكفاية الإفصاحات الواردة في خطة أعمال الشركة الشاملة ومذكرة الاكتتاب الخاص، أو المُشار إليها فيها.
يختلف النطاق المناسب لمراجعة العناية الواجبة للأعمال من صفقة إلى أخرى اعتمادًا على عدد من العوامل، بما في ذلك طبيعة أعمال الشركة المحددة، ومستوى المخاطر التي ينطوي عليها الطرح، ونوع الأوراق المالية المقدمة، والولايات القضائية التي يتم بيع الأوراق المالية. ومن المهم أن يضع المستثمرون في اعتبارهم أن هذا الفصل ليس دليلاً نهائيًا لإجراء العناية الواجبة. لا توجد قواعد صارمة وسريعة. ليس من الممكن وضع مجموعة موحدة من إجراءات العناية الواجبة لجميع المعاملات. ويختلف تحديد مقدار العناية اللازمة أو المناسبة أو ما يشكل "تحقيقًا معقولًا" اعتمادًا على الحقائق والظروف المحددة لكل عرض وكل شركة.
ما يلي هو ملخص للعناصر الرئيسية التي يجب تغطيتها كجزء من عملية العناية الواجبة لمستثمر برنامج EB-5، فيما يتعلق بعرض خاص للاستثمار في أعمال تشغيلية. ومن الناحية العملية، يمكن تصنيف تحقيقات العناية الواجبة إلى:
- الاجتهاد التجاري؛
- العناية القانونية؛ و
- المالية والمحاسبية
العناية الواجبة في العمل
يتم بذل العناية الواجبة في مجال الأعمال لاكتساب معرفة متعمقة (تجارية ومالية) عن الشركة (سواء في حالة الاستثمار المباشر أو الاستثمار من خلال مركز إقليمي) ولتقييم وضعها المالي والتزاماتها وعقودها المادية وموظفيها التنفيذيين. والمخاطر المادية ومدى جدوى السوق الذي تعمل فيه. يأخذ الاجتهاد التجاري في الاعتبار قضايا واسعة، بما في ذلك:
- السوق الذي تعمل فيه الشركة.
- المنافسون والعوائق أمام الدخول.
- نقاط القوة والضعف في العمل.
- إنتاج الأعمال والمبيعات والتسويق.
- البحث والتطوير.
- توقعات الأعمال والميزانية.
- إمكانات واستراتيجية النمو المستقبلي.
- العلاقة مع كبار المساهمين.
- استخدام عائدات الاستثمار.
- سواء كان العمل قبل أو بعد الإيرادات.
يتم إجراء العناية الواجبة للأعمال باستخدام بعض أو كل التحقيقات التالية:
- مراجعة شاملة لل مسألة هو خطة عمل متوافقة.
- اطلب عقد اجتماع مع الإدارة العليا لطرح أسئلة محددة تتعلق بخلفية الشركة ومنتجاتها وخدماتها والسوق التنافسية والبحث والتطوير والمبيعات والتسويق وأي أسئلة أخرى لديهم والتي لم يتم تغطيتها أو دعمها في خطة العمل.
- اطلب جولة في موقع المرافق الرئيسية للشركة أو مواقع البيع بالتجزئة.
- قم بمراجعة المعلومات المالية التاريخية والمتوقعة للشركة، ويفضل أن تكون الدفاتر والسجلات المالية التي يعدها محاسب أو الأفضل من ذلك، البيانات المالية المدققة.
- - مراجعة التقارير والدراسات الخارجية المطلوبة من الاستشاريين الخارجيين مثل دراسات الجدوى أو تقييمات المخاطر المتعلقة بأعمالهم والتي تساعد في تقييم المقترحات المنصوص عليها في مذكرة الاكتتاب الخاص. وينبغي للمستثمرين المحتملين أن يسألوا عما إذا كانت هناك أي دراسات أو تقارير متاحة.
التدقيق القانوني النافي للجهالة. تشمل المجالات الرئيسية للمراجعة التي يغطيها التدقيق القانوني النافي للجهالة تحليل ما يلي:
- وثائق المنظمة بما في ذلك هيكل رأس المال، والميثاق، واللوائح الداخلية، والحقوق التي سيحصل عليها مستثمرو برنامج EB-5 مقارنة بحقوق الإدارة والمساهمين الآخرين.
- الملكية الفكرية وملكية التكنولوجيا والتراخيص والإيداعات المناسبة لحماية العناية الواجبة للشركة.
- الاتفاقيات المادية، تعني الاتفاقيات التي تعتبر جوهرية بالنسبة للشركة والتي تشكل مخاطر تجارية أو مسؤولية مادية على الشركة. يمكن أن تثير مراجعة العقود المادية قضايا مختلفة للنظر فيها، بما في ذلك:
- هل هناك حاجة إلى تعديل اتفاقية الائتمان أو أدوات الدين الأخرى قبل مواصلة الطرح؟
- فهل سينتهي عقد توريد كبير، على سبيل المثال، في المستقبل القريب؟
- هل لدى الشركة عدد قليل من العقود الرئيسية المحددة أو العملاء الذين يعتبرون ضروريين لاستمرارها؟
- القضايا الضريبية التي قد تؤثر على صحة الشركة.
- الإدارة والموظفين، بما في ذلك ترتيبات التعويضات والمزايا.
- القضايا البيئية.
- ما إذا كانت الشركة متورطة في أي نزاعات أو دعاوى قضائية كبيرة.
- التغطية التأمينية الكافية.
- التحقيق في ملكية أي ممتلكات ومباني رئيسية.
- الإطار التنظيمي، بما في ذلك الامتثال للقوانين واللوائح ذات الصلة بأعمال الشركة.
- استراتيجية المصدر وخططه وتوقعاته.
- توقعات الصناعة وأي قضايا خاصة بقطاع صناعة الأعمال.
يحصل المستثمرون المحتملون (أو محاميهم) أيضًا على معلومات حول الأعمال التجارية من مجموعة متنوعة من المصادر الأخرى. في حين أن موقع الويب الخاص بالشركة يعد نقطة انطلاق جيدة، يجب على المستثمرين أيضًا البحث في الإنترنت عن الأخبار والمعلومات الأخرى حول الأعمال التجارية وإدارتها وصناعتها. ومع ذلك، من المرجح أن تكون بعض المصادر التقليدية للحصول على معلومات حول الأصول غير الملموسة مهمة. على سبيل المثال:
- يمكن العثور على أي براءات اختراع وعلامات تجارية مسجلة، بما في ذلك أي طلبات تم تقديمها، في مكتب براءات الاختراع والعلامات التجارية الأمريكي.
- يمكن العثور على معلومات حول الممتلكات العقارية في إدارة تسجيل الأراضي المحلية.
بالإضافة إلى ذلك، قد يفكر محامي الشركة في بعض الحالات في طلب البحث عن العناصر التالية المتعلقة بديون الشركة وإعسارها:
- ملفات الإفلاس.
- إيداعات UCC.
- امتيازات الضرائب الفيدرالية وضرائب الولاية والحكم من قبل أو ضد الشركة والشركات التابعة لها.
يمكن طلب عمليات البحث هذه من خلال شركة خدمات الشركات، التي تنسق وتجري عمليات البحث في السجلات العامة لكل ولاية ومدينة أو منطقة محلية أخرى للحصول على دليل على أي طلبات إفلاس أو دائن أو امتيازات ضريبية. على سبيل المثال، ينبغي طلب عمليات البحث عن الامتيازات لحالة تأسيس الشركة والشركات التابعة لها. تشمل المصادر العامة الأخرى للمعلومات حول الأعمال ما يلي:
- أي إيداعات تنظيمية عامة من قبل الشركة.
- البيانات الصحفية الصادرة عن الشركة والشركات التابعة لها والشركات التابعة الأخرى.
- يقدم المحللون ووكالة التصنيف تقارير عن الأعمال أو قطاع الصناعة الخاص بها.
- تغطية إعلامية أخرى تابعة لجهات خارجية للشركة أو لقطاع الصناعة الخاص بها.
ومع ذلك، لا يمكن الحصول على قدر كبير من المعلومات التي يجب مراجعتها إلا من الشركة نفسها. يمكن أن توفر المقابلات مع إدارة الأعمال معلومات قيمة. قد تكون الكثير من المعلومات المهمة حول الشركة وأعمالها موثقة بشكل سيئ أو غير موثقة على الإطلاق. يعد وقت الإدارة موردًا قيمًا، لذا يجب إعداد الأسئلة مسبقًا ويجب أن تقتصر على المعلومات غير المتوفرة في أي مكان آخر. بالإضافة إلى ذلك، فكر في زيارة الموقع لمشاهدة مرافق العمل بشكل مباشر، اعتمادًا على العمل المحدد. هل تتم صيانة المباني والمعدات بشكل جيد؟ هل هناك أي دليل على وجود مشاكل بيئية؟ هل عملائهم؟
التدقيق المالي والمحاسبي. عادةً ما يتولى المحاسبون قيادة عملية التدقيق المالي والمحاسبي، ويتم إجراؤها بالتعاون مع أعضاء أقسام المحاسبة والخزينة والمالية في الشركة، بالإضافة إلى مدققي الحسابات الخارجيين. يشمل التدقيق المالي عادةً مراجعة البنود التالية:
- التاريخية و الشكل البيانات المالية بما في ذلك أي تغييرات جوهرية عن فترة تقرير السنة السابقة والبنود الهامة في البيانات المالية (مثل التعديلات، أو انخفاض القيمة، أو المعاملات غير العادية، أو الاستحواذ، أو المشتقات والتحوط، أو الاحتياطيات، أو الترتيبات خارج الميزانية العمومية، أو الالتزامات غير المسجلة).
- توقعات الأعمال والميزانيات وأي خطط طويلة المدى.
- سندات الدين المستحقة، والتسهيلات الائتمانية الحالية، وأي ترتيبات تمويل أخرى، وتحديد ما إذا كان الطرح ينتهك أيًا من التعهدات المالية الحالية للشركة.
- الوضع المالي الحالي للمصدر والظروف في صناعته.
- تقارير بحثية من قبل محللين آخرين.
- الاتجاهات التاريخية في الصناعة.
- آفاق الأعمال. يتضمن ذلك مقارنة التوقعات بالاتجاهات المستقبلية بناءً على عوامل مثل الميزانية وتوقعات التدفق النقدي.
- حالة الصناعة والمنافسة. من هم العملاء الرئيسيون للشركة وما هي العقود الرئيسية؟
- استخدام العائدات. كيف سيتم استخدامها بالضبط؟
- تقديرات النفقات الرأسمالية.
مؤشرات الخطر في البيانات المالية. ينبغي على المستثمرين المحتملين الانتباه إلى أي مؤشرات خطر في البيانات المالية قد تدل على عدم موثوقيتها. ومن أمثلة هذه المؤشرات:
- التغييرات في تقييمات مخاطر الائتمان الداخلية.
- الشهرة / انخفاض قيمة الأصول.
- تعزيز الدخل بمكاسب غير عادية أو لمرة واحدة.
- نقل المصروفات الجارية إلى فترة لاحقة أو نقل الإيرادات المستقبلية إلى الفترة الحالية.
- نمط من المديونية للمديرين التنفيذيين للشركة من قبل أعضاء نقابة الاكتتاب.
- الكيانات خارج الميزانية العمومية.
- العديد من الطلبات المتراكمة من العملاء.
- تدعي الإدارة أن المعلومات الأساسية للمعاملة المادية غير متوفرة.
- تأريخ عقد البيع للسماح بالاعتراف بالإيرادات في الوقت المناسب.
- مقالة صحفية مالية تشكك في المحاسبة العدوانية للشركة.
- حجز مبيعات الشحنات الكبيرة في نهاية الربع.
- ممارسات بيع مضمونة تسمح للعملاء باستبدال أو إرجاع البضائع غير المعيبة.
- الهياكل التنظيمية المعقدة دون أي غرض تجاري واضح.
- تأخر الأنظمة وإجراءات الرقابة خلال فترة النمو السريع.
- الحسابات أو العمليات الهامة في ولايات الملاذ الضريبي.
مرة أخرى، يجب أن يكون رفض تقديم مواد العناية الواجبة المطلوبة للمستثمر علامة حمراء لعدم المضي قدمًا.
الهجرة ذات الصلة بسبب العناية الواجبة
نظرًا لأن المستثمر يتخذ قرارًا استثماريًا بدافع الهجرة، فيجب على المستثمرين المحتملين لبرنامج EB-5 تقييم احتمالية أن يحقق الاستثمار أهدافهم المتعلقة بالهجرة. قد يعتمد مستثمرو برنامج EB-5 المحتملون على مستشاري الهجرة الخاصين بهم لإجراء هذا التحليل الذي يجب أن يتضمن عمومًا ما يلي:
منطقة التوظيف المستهدفة
للتأكد من استثمار المستثمرين للمبلغ المناسب، يجب عليهم معرفة ما إذا كانت الشركة المستفيدة من الاستثمار تقع ضمن منطقة توظيف مستهدفة . إذا كان الاستثمار يقع ضمن منطقة توظيف مستهدفة، فإن الحد الأدنى للاستثمار هو 800,000 دولار أمريكي، وإذا لم يكن كذلك، فإن الحد الأدنى للاستثمار هو 1,050,000 دولار أمريكي.
يجب على الشركة أن تزود جميع مستثمري برنامج EB-5 برسالة من أحد خبراء برنامج EB-5 تفيد بأن منطقة التعداد التي يقع فيها العمل هي منطقة TEA، أو مجاورة لمنطقة TEA والمتوسط المرجح لمعدلات البطالة في كل من TEA و مناطق التعداد المجاورة أكبر من 150٪ من متوسط البطالة الوطني. وبدلاً من ذلك، يمكن أن تقوم الشركة بنشر رأس مال مستثمر برنامج EB-5 في منطقة ريفية وهو ما يتطلب أيضًا مبلغ استثمار أدنى قدره 800,000 دولار أمريكي. يجب على مستثمري برنامج EB-5 ألا يفكروا في القيام باستثمار بقيمة 800,000 دولار أمريكي دون وجود دليل على أن الأموال سيتم توزيعها في TEA.
خلق فرص العمل
يجب أن يُوظَّف رأس مال كل مستثمر في برنامج EB-5 لخلق عشر وظائف خلال فترة تتراوح بين ثلاث وخمس سنوات. ينبغي على المستثمرين إجراء دراسة جدوى شاملة، كما هو موضح أعلاه، للتأكد من أن الاستثمار من المرجح أن يُولِّد هذا العدد المطلوب من الوظائف. ينبغي على المستثمرين السعي للاستثمار في مشاريع يُتوقع أن تُؤدي إلى أكثر من عشر وظائف لكل مستثمر، ولا ينبغي لهم النظر في أي مشروع يدّعي توفير أقل من اثنتي عشرة وظيفة لكل مستثمر.
يجب أن توفر المشاريع التي يتم تنفيذها من خلال مركز إقليمي تحليلًا لخلق فرص العمل، يتم إعداده بواسطة خبير اقتصادي مؤهل في برنامج EB-5. في حالة تقديم تحليل خلق فرص العمل، يجب مراجعته من قبل محامي الأوراق المالية أو الهجرة المؤهلين ذوي الخبرة في برنامج EB-5 ويجب على المستثمر التحقق من الافتراضات والحسابات المنصوص عليها في التحليل. قد لا تعتمد الاستثمارات في الأعمال التجارية والاستثمارات الصغيرة الأخرى على تحليل خلق فرص العمل. في هذه الحالات، من الضروري أن تكون استراتيجية خلق فرص العمل في الشركة واضحة ومعقولة. ينبغي إجراء العناية الواجبة في مجال الأعمال للتحقق، إلى أقصى حد ممكن، من مطالبات الشركة المتعلقة بخلق فرص العمل.
العناية الواجبة للمركز الإقليمي
إذا تم استثمار برنامج EB-5 من خلال مركز إقليمي معتمد من إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية، فإن مصير المستثمر يكون في أيدي المركز الإقليمي وكذلك في أيدي المطور. لذلك، يجب على المستثمرين زيارة صفحة المركز الإقليمي المعتمد على موقع إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة لتأكيد تعيين المركز الإقليمي ومراجعة موقع المركز الإقليمي فيما يتعلق بخبرته وخلفيته، والحذر من أي إشارات حمراء حول الصفقات السابقة والاستفسارات التنظيمية.
متطلبات "المعرضة للخطر".
تتطلب قواعد برنامج EB-5 أن يظل رأس مال مستثمري برنامج EB-5 "معرضًا للخطر" طوال فترة الإقامة المشروطة للمستثمر. فترة الإقامة المشروطة هي فترة عامين تقريبًا تبدأ عندما يدخل المستثمر الولايات المتحدة وتنتهي عند تقديم المستثمر لطلب I-829. في البداية، يرغب المستثمرون في التأكد من خلال مراجعة العناية الواجبة المنتظمة، أن المشروع الذي يتم نشر رؤوس أموالهم فيه هو مشروع مستقر، وسوف يستمر ويزدهر بعد إقامتهم المشروطة. ومع ذلك، في كل من الشركات العقارية والتشغيلية، توجد استراتيجيات خروج ويتم التفكير في تصفية استثمار المستثمر في نهاية المطاف. يجب أن يكون المستثمرون واثقين من وجود حل أو استراتيجية لإعادة التوزيع، بحيث يمكن إعادة توزيع استثماراتهم في مشروع آخر "معرض للخطر" إذا لم تنته فترة إقامتهم المشروطة.
ومع ذلك، لا يتم إنشاء جميع حلول أو استراتيجيات إعادة التوزيع بشكل متساوٍ. عند تقييم استراتيجية إعادة توزيع الأعمال، يجب على المستثمرين مراعاة ما يلي:
- هل سيتم إعادة توزيع استثماراتهم في وسيلة تؤدي إلى نتيجة هجرة مواتية؟
- هل سيتم إعادة توزيع استثماراتهم في مشروع مماثل للأعمال التجارية؟
- هل سيتم إعادة توزيع الاستثمار في مشروع تسيطر عليه الشركة أم فريق إدارة غير مألوف؟
- هل سيتم إعادة توزيع استثماراتهم في مشروع محفوف بالمخاطر؟
- ما هي المدخلات، إن وجدت، التي سيكون لدى المستثمرين في إعادة الاستثمار مثل حق إلغاء الاشتراك أو حق الموافقة؟
- هل يمكن للمستثمرين الموافقة على الجهة التي ستتلقى أموالهم المعاد توزيعها؟ (يجب على المستثمرين أن يفهموا أن الحق في الموافقة لا يتم توفيره عادة).
- هل سيكونون قادرين على استرداد أموالهم بعد وقت قصير من انتهاء إقامتهم المشروطة، أم أن رؤوس أموالهم غير سائلة ومقيدة في المشروع المعاد توزيعه؟
- ما هو تاريخ السيولة المتوقع للمشروع المعاد توزيعه؟
- هل يحمل الاستثمار المعاد توزيعه نفس العائد أو حصة الأرباح، أم سيتمتع المستثمرون بعائد أكبر مقابل إعادة توزيع رؤوس أموالهم؟
- هل لديهم معلومات كافية لتقييم استراتيجية إعادة التوزيع الخاصة بالأعمال؟
تنطبق العوامل المذكورة أعلاه بالتساوي في سياق المركز الإقليمي وفيما يتعلق بالاستثمارات المباشرة والتي من شأن أدائها أن يقلل من مخاطر الهجرة بشكل كبير.
تتطلب العناية الواجبة الوقت والاهتمام بالتفاصيل التي من شأنها إنقاذ المستثمرين من الأخطاء المكلفة. إن العناية الواجبة الشاملة قبل الاستثمار هي استراتيجية لإدارة المخاطر يجب أن يقوم بها جميع المستثمرين الجادين. في حين أنه لا يوجد شيء مؤكد تمامًا في الاستثمار، إلا أن العناية الواجبة يمكن أن توفر مستوى أعلى بكثير من الضمان. إن ممارسة العناية الواجبة قبل الالتزام بالاستثمار تنبع في الغالب من المنطق السليم، وفي بعض الحالات، من التزام قانوني. ومع ذلك، هناك دراسات تشير إلى وجود علاقة إيجابية بين مدى العناية الواجبة التي يبذلها المستثمر والأداء اللاحق للاستثمار. ويبدو أن الارتباط يشمل أنواعًا مختلفة من سيناريوهات الاستثمار، وهو يدعم بقوة الحجة المتعلقة بالعناية الواجبة.
اقرأ عن الخطوة التالية في عملية EB-5: ما هي شركات تقديم خدمات EB-5 التي يمكنها مساعدتي في التحضير؟