بقلم جيف كامبيون
تتناول هذه المقالة، بإيجاز، لمحة عامة عن الجهات الفاعلة في المشروع، والوثائق اللازمة للحصول على تمويل برنامج EB-5، والإجراءات ، وبعض الأخطاء الشائعة. من الواضح أن كل موضوع من هذه المواضيع يستحق مقالاً منفصلاً، ولكن نأمل أن توفر هذه المقالة دليلاً شاملاً ونظرة عامة للقارئ.
لاعبين المشروع
الجهات الفاعلة في المشروع لزيادة رأس مال برنامج EB-5 هي:
- استخدم المركز الاقليمي (أرسي)؛
- كيان المشروع حيث سيتم خلق فرص العمل في كيان خلق فرص العمل (JCE)؛ و
- المؤسسة التجارية الجديدة (NCE) وهي الجهة التي يستثمر فيها المستثمر أمواله.
في بعض الأحيان، يكون مديرو RC هم أيضًا مديرون في JCE وNCE. في بعض الأحيان، يكون مديرو JCE وNCE متماثلين ويرتبطون بالمركز المقيم الحالي. وفي أحيان أخرى، تكون جميع المبادئ مختلفة. يمكن رؤية أي مجموعة من المجموعات في مساحة برنامج EB-5 ويمكن تبريرها اعتمادًا على المشروع المحدد.
المستندات
تُعدّ شركة NCE الجهة المُصدرة للأوراق المالية، وهي الجهة التي يستثمر فيها المستثمرون. ثم يُحوّل رأس المال المُستثمر إلى قرض لشركة JCE [1] . سيتم شرح ذلك بالتفصيل في قسم "العملية" أدناه. يجب على كلٍّ من هاتين الجهتين تقديم المستندات اللازمة لجمع رأس المال ضمن برنامج EB-5.
بصفتها جهة إصدار الأوراق المالية، سيتعين على NCE إنتاج:
- A مسألة هو خطة عمل متوافقة،
- إثبات تعيين المركز الإقليمي (بما في ذلك النطاق)،
- خطاب TEA (إن وجد)،
- التحليل الاقتصادي، و
- مستندات العرض (وتشمل مذكرة الطرح الخاص، والنظام الأساسي لتأسيس الكيان، واتفاقية الشراكة، واتفاقية الاشتراك، واتفاقية القرض بين NCE وJCE، واتفاقية الضمان للقرض وغيرها من المستندات)
سيتعين على JCE أن تنتج من بين عناصر أخرى ما يلي:
- سند الملكية (إذا كانت معاملة عقارية)،
- تحليل السوق،
- التزام القرض البنكي،
- التقييم المبني،
- إثبات رأس المال المطور،
- إثبات أي رأس مال أو أدوات إقراض أخرى مستخدمة،
- سجل حافل للمطور، و
- طريقة سداد القرض (إعادة التمويل أو البيع أو طرق أخرى)
القوائم أعلاه ليست شاملة وقد تتغير كما هو مذكور في "العملية" أدناه.
عملية التصديق
لا توجد عملية واحدة مؤكدة في دورة زيادة رأس المال، ولكن فيما يلي وصف لما قد تبدو عليه زيادة رأس المال EB-5.
كما ذُكر سابقًا، تتضمن عملية جمع رأس المال النموذجية لبرنامج EB-5 ثلاثة كيانات رئيسية: مركز الاستثمار (RC)، ومركز الاستثمار الوطني (NCE)، ومركز الاستثمار المشترك (JCE). في البداية، يُدرس المشروع بالتعاون مع مركز الاستثمار الوطني ومركز الاستثمار لتحديد جدواه المبدئية. أولى المسائل التي تُعالج هي خلق فرص العمل، إذ أن برنامج EB-5 مصمم لخلق فرص العمل . عادةً، يتلقى الخبير الاقتصادي ميزانية بناء تقديرية وبيان دخل من المطور. وبناءً على هذه الوثائق، يستطيع الخبير الاقتصادي تقديم تحليل أولي لخلق فرص العمل. وكما يعلم القارئ، يجب خلق عشر (10) وظائف لكل مستثمر وفقًا لمتطلبات برنامج EB-5 . وبالتالي، من خلال تحليل الوظائف الأولي، يُحدد إجمالي عدد المستثمرين الذين يمكنهم الاستثمار (سيكون عدد المستثمرين الفعليين أقل لضمان توفير فرص عمل إضافية). يُحسب رأس المال الذي يمكن جمعه بضرب إجمالي عدد المستثمرين (عدد الوظائف مقسومًا على 10) في 800,000 دولار أمريكي (إذا كان المشروع في منطقة مستهدفة للتوظيف). [2]
بعد إجراء التحليل الاقتصادي الأولي، يبدأ المحترفون الآخرون (محامي الهجرة، ومحامي هيئة الأوراق المالية والبورصة، ومحامي الشركات، وكاتب خطة العمل، من بين آخرين) في إعداد المستندات المذكورة أعلاه. وفي الوقت نفسه، يجب أن يبدأ التسويق الأولي للمشروع حتى يكون هناك وعي بالوسيط وردود أفعاله. جزء من عملية التسويق سيضمن أن المشروع يلبي ظروف السوق الحالية. ويتم ذلك عادة من خلال التواصل مع وسطاء الهجرة. نظرًا لأن منطقة EB-5 هي منطقة جديدة بالنسبة لمعظم الأشخاص، فسوف تقوم NCE بتعيين ما يشير إليه المؤلف بـ "الدليل". يعد الدليل عنصرًا ضروريًا للتعريف بسماسرة الهجرة وتقديم تعليقات قيمة حول تسويق المشروع والوثائق المقابلة له.
بمجرد الانتهاء من إعداد الوثائق، تُطرح في السوق لمراجعة المستثمرين وإجراء الفحص النافي للجهالة ، بهدف تشجيعهم على الاستثمار في الشركة الجديدة للاستثمار (NCE). يستثمر معظم المستثمرين عبر وسيط هجرة، حيث يقوم هؤلاء الوسطاء بعرض وثائق المشروع في السوق وعقد ندوات تعريفية للمستثمرين. يشترط حضور ممثل عن الشركة الجديدة للاستثمار (NCE) لهذه الندوات، وفي كثير من الأحيان يحضر المطور العقاري أيضًا للإجابة على أي استفسارات. بافتراض نجاح الندوة، يشترك المستثمرون في الشركة الجديدة للاستثمار (NCE) ويحولون رأس المال إلى حساب الضمان. بعد ذلك، يقوم محامي الهجرة الخاص بالمستثمر بإعداد طلب الهجرة I-526، متضمنًا مصدر أموال المستثمر لإثبات شرعيتها. تستغرق معالجة طلب الهجرة I-526 حاليًا من 31 إلى 52 شهرًا، وفي حال الموافقة، يُفرج عن الأموال من حساب الضمان إلى الشركة الجديدة للاستثمار (NCE) ثم تُقرض إلى الشركة اليابانية للاستثمار (JCE). عادةً ما يكون قرض الشركة اليابانية للاستثمار (JCE) لمدة خمس (5) سنوات. بعد خمس (5) سنوات (وبافتراض عدم وجود تمديدات للقرض)، يتم سداد القرض، وتصدر شركة JCE توزيع تصفية لكل مستثمر، وتكتمل العملية.
المخاطر المشتركة
من الواضح أن أي شيء يحاوله المرء للمرة الأولى قد يبدو مرهقًا. هناك بعض المزالق أو "العقليات" الأساسية التي يجب تجنبها:
- "لا أحتاج إلى عقلية إرشادية". يعتقد هذا الشخص أنه نظرًا لأنه قام بجمع رأس المال في الأسواق التقليدية من قبل، فهو لا يحتاج إلى دليل. وهذا خطأ كبير في الصين والسبب في تعثر العديد من المشاريع وربما فشلها في النهاية. والسبب هو أن الأعمال التجارية الصينية تعتمد على مفهوم علائقي يُعرف باسم "جوانشي". بدونها لا تتم أي أعمال تقريبًا. استئجار دليل مع Guanxi.
- "سأشكل فقط عقلية المركز الإقليمي الخاصة بي". يعتقد هذا الشخص أنها عملية بسيطة بما يكفي لتشكيل RC الخاص به ويسير في طريق تشكيل RC. المشكلة في هذا هي أن طلب I-924 يستغرق الأمر من 62 إلى 115 شهرًا من البداية الأولية مع محترفي برنامج EB-5 حتى الموافقة. علاوة على ذلك، قد لا تتم الموافقة عليه. وفي حين أن تشكيل مركز إقليمي خاص بها يعد خيارًا، إلا أن الأمر ليس سهلاً كما يبدو للوهلة الأولى. من المهم مراعاة جميع التكاليف والوقت المرتبط بذلك، حيث أن اختيار الارتباط بمركز إقليمي موجود مقابل رسوم يمكن أن يكون خيارًا أفضل بالنسبة للبعض.
- "سأتعامل مع الزيادة بعقليتي". في كثير من الأحيان، يخطط مديرو JCE ليكونوا مديري NCE على افتراض أنه من الأرخص بالنسبة لهم جمع الأموال بأنفسهم. لا يتم أخذ عدة عوامل في الاعتبار: (أ) مقدار الوقت اللازم لبناء العلاقة بشكل مناسب مع العملاء في الأسواق المستهدفة، (ب) عدد الرحلات إلى الأسواق المستهدفة للإجابة على الأسئلة حول المشروع، و (ج) التكلفة المالية. عادةً، يوجد أشخاص في مساحة برنامج EB-5 مرتبطون بالمركز المقيم الذي سيتولى زيادة رأس مال برنامج EB-5 كمديرين لشركة NCE ويقوم بإقراض رأس المال إلى JCE. وقد يؤدي ذلك إلى توفير رأس مال أرخص للمطور (مقارنة برأس المال الذي يمكن الحصول عليه في الأسواق التقليدية). بالإضافة إلى ذلك، قد يكون رأس المال الأرخص أعلى في كومة رأس المال ويكون غير قابل للرجوع.
وفي حين أن هناك بالتأكيد مزالق أخرى، إلا أن هذه هي الأكثر شيوعًا.
خاتمة
يوفر برنامج EB-5 فرصًا وتحديات عديدة، ويتطلب مشاركة جهات مختلفة، بما في ذلك لجنة الاستثمار الإقليمية، ولجنة الاستثمار المشتركة، ولجنة الاستثمار الوطنية، وخبراء برنامج EB-5 ، وبالطبع، اللاعب الأهم - المستثمر. ولكن، إذا تحلى المطور بالصبر خلال هذه العملية، فقد يحصل على رأس مال بتكلفة أقل وقيمة أعلى، مما يحقق فائدة متبادلة لجميع الأطراف المعنية، بما في ذلك الإقامة الدائمة للمستثمر واسترداد رأس المال.
[1] يفترض هذا نموذج القرض الأكثر شيوعًا.
[2] على سبيل المثال، إذا تم إنشاء 100 وظيفة، فإن هذا الرقم مقسومًا على 10 يساوي 10 مستثمرين، مضروبًا في 800,000 دولار يساوي 8 ملايين دولار.
