خارطة طريق الفنادق لتمويل برنامج EB-5
لإنشاء فندق جديد أو توسيعه أو تجديده:
عشر خطوات لعرض ناجح لبرنامج EB-5
تم التحديث بواسطة ديلون كولوتشي والموظفين
• برنامج تأشيرة المستثمر EB-5 يسمح للأشخاص غير الأمريكيين باستثمار 800,000 دولار (أو 1.05 مليون دولار) في الأعمال التجارية التي من المتوقع أن تخلق ما لا يقل عن 10 وظائف دائمة جديدة لكل مستثمر، والحصول على تأشيرة مشروطة بعد المراجعة والموافقة من قبل دائرة المواطنة والهجرة الأمريكية ("" إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية "). تعد المشاريع الفندقية واحدة من أفضل فئات الاستثمار لمستثمري برنامج EB-5، لأنها تميل إلى خلق وظائف تشغيلية أكثر من العديد من الشركات الأخرى، فهي استثمارات في العقارات، والتي تميل إلى أن تكون أكثر استقرارًا من حيث القيمة من بعض أشكال الاستثمار الأخرى التي مؤهل ل تمويل برنامج EB-5، من السهل على المستثمرين فهم نموذج أعمالهم، وغالبًا ما يتم تشغيلهم بواسطة أو بموجب تراخيص امتياز مع علامات تجارية للفنادق مثل هيلتون، وحياة، وإنتركونتيننتال، وستاروود، وويندهام المعروفة في جميع أنحاء العالم من قبل المستثمرين المحتملين في برنامج EB-5.
بالنسبة لمطوري الفنادق الذين يسعون للحصول على تمويل برنامج EB-5، فيما يلي خطواتنا الموصى بها على الطريق إلى تمويل ناجح لبرنامج EB-5:
1. تحديد ما إذا كان المشروع يتمتع بالخصائص اللازمة لجمع التمويل بنجاح من خلال برنامج EB-5. يبحث رعاة عروض الاستثمار لبرنامج EB-5 دائمًا عن مشاريع جديدة جيدة، ولكن السوق تنافسي، ولكي يكون المشروع ناجحًا، سيحتاج المشروع إلى بعض العلامات الرئيسية التي تثبت أن المشروع سيكون جذابًا لمستثمري برنامج EB-5. ليس من الضروري أن تكون كل هذه العناصر موجودة على الفور، ولكن كلما زاد عددها عندما يقترب المطور لأول مرة من رعاة برنامج EB-5 المحتملين، كلما كانت فرص المطور أفضل في جذب رعاة برنامج EB-5 الأكثر خبرة ونجاحًا:
- العمل التمهيدي للمشروع — يجب أن يكون المطور قد أنجز قدرًا كبيرًا من الأعمال الأولية للمشروع، مثل الحصول على دراسة جدوى السوق الفندقية، وإعداد الخطط والميزانيات الأولية للمشروع، والحصول على موافقة الامتياز أو اتفاقية إدارة الفندق أو خطاب النوايا، والاستحواذ على العقار و تحديد متطلبات تقسيم المناطق والتصاريح.
- مطور يتمتع بالقوة المالية وسجل حافل – أنجح مشاريع برنامج EB-5 هي تلك التي تضم مطورين ذوي خبرة وأقوياء ماليًا. يرغب رعاة برنامج EB-5 والمستثمرون على حد سواء في إدارة المشاريع من قبل شركات قوية لها تاريخ من النجاح في تطوير مشاريع مماثلة.
- التزام المطور بحقوق الملكية – يفضل الرعاة والمستثمرون في برنامج EB-5 المشاريع التي يكون لدى المطور فيها التزام مالي من أسهمه المستثمرة في المشروع – ومن المتوقع أن تصل نسبة رأس المال إلى 20% أو أكثر. هناك بعض مشاريع EB-5 حيث يمتلك المطور أقل من 20% من رأس المال في المشروع، ولكن غالبًا ما يكون بيعها للمستثمرين أكثر صعوبة ما لم تكن هناك عوامل موازنة أخرى.
- الالتزامات بتمويل تكلفة المشروع بالكامل– يعلم مستثمرو برنامج EB-5 أن نجاح التطوير غالبًا ما يعتمد على قدرة المطور على الحصول على قرض عالي الجودة أو أي تمويل آخر بالإضافة إلى رأس المال EB-5، ويظهر الحصول على قرض كبير ملتزم أو أي تمويل آخر أن المقرضين أو المستثمرين الآخرين قد اكتتبوا في المشروع وقرروا أن لديه القدرة على النجاح. إذا لم يكن لدى المطور رأس مال ملتزم به، فقد يكون من المفيد إظهار أن المطور يسعى بنشاط للحصول على هذا التمويل وقد حصل على بعض مؤشرات الاهتمام.
2. تحديد العدد التقديري للوظائف المباشرة وغير المباشرة التي يمكن أن تضاف إلى المشروع. سيكون لعدد الوظائف تأثير مباشر على الحد الأقصى لرأس مال برنامج EB-5 الذي قد يجمعه المطور في عرض برنامج EB-5، باستخدام الصيغة الأساسية المتمثلة في 10 وظائف لكل 800,000 دولار من رأس مال برنامج EB-5. ان خبير اقتصادي ذو خبرة في النماذج الاقتصادية EB-5 يمكن تقديم تقدير أولي للوظائف المباشرة وغير المباشرة التي ستكون مؤهلة بموجب برنامج EB-5 باستخدام أحد النماذج الاقتصادية العديدة المعتمدة، بالإضافة إلى المعلومات المقدمة من المطور فيما يتعلق بالمشروع، بما في ذلك حجم وخصائص الفندق والموقع الفندق، وميزانية التطوير (المصنفة إلى تكاليف صعبة، وتكاليف ميسرة وتكاليف تمويل)، والعلامة التجارية للفندق التي سيتم تشغيل الفندق بموجبها، وتوقعات لإيرادات ونفقات الفندق لمدة خمس سنوات عند الانتهاء. من الأفضل دائمًا عند تحديد مبلغ رأس مال EB-5 الذي سيتم جمعه لترك أكبر قدر ممكن من "وسادة" من الوظائف الزائدة، لإظهار للمستثمرين أنه سيكون هناك أكثر من وظائف كافية لدعم المبلغ الكامل لـ EB- 5 استثمارات يبحث عنها المطور.
3. اتصل بواحد أو أكثر من المراكز الإقليمية المعتمدة من إدارة خدمات المواطنة والهجرة في منطقة المشروع. تتم رعاية معظم مشاريع فندق EB-5 من قبل إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية (USCIS) المعتمدة المركز الإقليميلأن هذا مطلوب حتى يحصل المشروع على ائتمان للوظائف غير المباشرة وكذلك المباشرة. أفادت إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية أنها وافقت على ما يقرب من 792 مركزًا إقليميًا اعتبارًا من 6 يناير 2020، لذلك هناك الكثير للاختيار من بينها. يجب على المطور البحث عن المراكز الإقليمية التي تتمتع بسجل حافل من عمليات التمويل الناجحة لبرنامج EB-5؛ ومع ذلك، ليس من السهل دائمًا العثور على هذه المعلومات، لأنه لا توجد سجلات عامة لمشاريع EB-5 الناجحة. لذلك، يجب على المطور التحدث مع العديد من الأشخاص ذوي الخبرة في مجال برنامج EB-5 للحصول على معلومات حول سجلات متابعة تلك المراكز الإقليمية التي يفكر فيها المطور. قد يأخذ المطور بعين الاعتبار أيضًا تعيين محامٍ ذو خبرة في برنامج EB-5 أو مستشار للمساعدة في هذه العملية والذي عمل مع مراكز إقليمية متعددة، ولكن كن حذرًا من دفع رسوم التجنيب الشهرية، أو الاتفاقيات التي لا يمكن إنهاؤها بسهولة. عند التحدث مع واحد أو أكثر من المراكز الإقليمية، يجب أن يكون هدف المطور هو تحديد ما إذا كان المركز الإقليمي مهتمًا بالمشروع، وما هي الشروط المالية التي سيقدمها المركز الإقليمي للمطور لرعاية المشروع، وكيف يقترح المركز الإقليمي التسويق و بيع عرض برنامج EB-5، وما هي عروض برنامج EB-5 الأخرى التي قدمها المركز الإقليمي بنجاح.
4. فكر في المصادر المحتملة الأخرى لرأس مال برنامج EB-5. هناك العديد من الأوراق المالية الأمريكية وسيط - تجار يقدمون حاليًا خدمات زيادة رأس المال لبرنامج EB-5، ويمكن للمطور الاتصال بواحد أو أكثر منهم لتحديد مدى اهتمامهم بالمشروع، ومدى اعتقادهم بأنه سيتم بيعه في سوق برنامج EB-5، وما هي الشروط المالية التي سيقدمونها للوساطة المشروع. يمكن للوسيط-التاجر تحديد مركز إقليمي لرعاية المشروع، ويمكن أن يكون الوسيط-التاجر مسؤولاً عن توظيف وكلاء التسويق، في الولايات المتحدة وخارجها، لبيع استثمارات برنامج EB-5 للمشروع. هناك خيار آخر يتمثل في الاتصال بوكلاء تسويق برنامج EB-5 غير الأمريكيين مباشرة، والتفاوض على ترتيبات تسويق مع وكيل رئيسي. في كل حالة، من المهم للمطور أن يحصل على معلومات حول خلفية الأشخاص الذين يتم أخذهم في الاعتبار، بالإضافة إلى سجلهم الحافل في معاملات EB-5 السابقة.
5. أدخل خطاب النوايا أو ورقة الشروط مع المركز الإقليمي أو الوسيط-التاجر الأمريكي أو وكيل التسويق غير الأمريكي. سوف يلخص خطاب النوايا أو ورقة الشروط شروط العمل الرئيسية لتمويل برنامج EB-5 المقترح، بما في ذلك مبلغ رأس المال الذي سيتم جمعه، ومعدل الفائدة أو العائد المفضل الذي سيتم تحميله على تمويل برنامج EB-5 الذي تم جمعه، و تكلفة جميع الرسوم الإضافية التي سيتم دفعها من قبل المطور. ومن المهم أيضًا أن يقوم المطور بتضمين جدول زمني لكل مهمة سيقوم بها مقدم برنامج EB-5، وحق المطور في إنهاء الترتيب إذا لم يكن مقدم الخدمة يقوم بالأداء وفقًا للجدول الزمني المتفق عليه. يجب على المطور أيضًا التفاوض بشأن توقيت الدفعات التي يتعين على المطور سدادها لمقدم برنامج EB-5، مع دفعات إضافية بدلاً من مبلغ كبير مقدمًا، والذي سيكون من الصعب إن لم يكن من المستحيل استرداده إذا قرر المطور إنهاء برنامج EB-5 -5 مزود لفشل الأداء فيما بعد. بالإضافة إلى ذلك، يجب على المطور التفاوض بشأن موعد إطلاق رأس مال برنامج EB-5 للمطور. لن يسمح بعض موفري رأس مال برنامج EB-5 بالإفراج عن المساهمة الرأسمالية لكل مستثمر في برنامج EB-XNUMX حتى يحصل هذا المستثمر على الموافقة على طلب التأشيرة الأولي الخاص به (الطلب عريضة I-526)، والذي يستغرق حاليًا في المتوسط 13 شهرًا من تاريخ تقديم المستثمر للالتماس. إذا كان المطور بحاجة إلى الأموال قبل ذلك التاريخ، فيجب على المطور أن يطلب الإفراج "المبكر" عن الأموال قبل أن يحصل مستثمرو برنامج EB-5 على الموافقة على التماسات I-526 الخاصة بهم، ولكن هذا سيتطلب عادةً توفير بعض الأحكام لإعادة رأس المال لأي من مستثمري برنامج EB-5 الذين تم رفض التماساتهم بشأن I-526. وقد يكون هذا الشرط في شكل ضمان بإعادة الأموال إلى مستثمري برنامج EB-5 المرفوضين، أو حساب استرداد بجزء من أموال كل مستثمر في برنامج EB-5، أو كليهما. وبدلاً من ذلك، إذا لم يكن الإفراج المبكر عن الأموال متاحًا، فيجب على المطور التفكير في الحصول على تمويل "جسر" مؤقت ريثما يتم الإفراج عن أموال برنامج EB-5.
6. إعداد مستندات العرض لتمويل برنامج EB-5. نظرًا لأن جميع عمليات تمويل برنامج EB-5 تقريبًا تتم من خلال شراكات محدودة أو شركات ذات مسؤولية محدودة، فإن تمويل برنامج EB-5 يتضمن بيع الأوراق المالية، ويجب أن يستوفي نفس المتطلبات مثل العروض الأخرى للأوراق المالية. بشكل عام، يتم تقديم عروض برنامج EB-5 بالاعتماد على اللائحة D من لجنة الأوراق المالية والبورصة (للعروض الخاصة للأوراق المالية داخل الولايات المتحدة) واللائحة S (للعروض الخارجية للأوراق المالية خارج الولايات المتحدة). يمكن استخدام كل من اللائحة D واللائحة S بشكل متزامن لنفس عرض برنامج EB-5. بالإضافة إلى ذلك، يتطلب كل عرض لبرنامج EB-5 خطة عمل معدة وفقًا لمتطلبات إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة (USCIS)، وتقريرًا اقتصاديًا كاملاً يوثق أساس العدد المقدر للوظائف التي سيتم إنشاؤها نتيجة للمشروع. عادةً ما يقوم المطور أو المركز الإقليمي بإعداد مذكرة طرح خاص، أو اتفاقية شراكة محدودة أو اتفاقية مسؤولية محدودة للصندوق الذي تم إنشاؤه لقبول استثمارات برنامج EB-5، واتفاقية اشتراك لعرض برنامج EB-5. أ كاتب خطة العمل سيقوم بإعداد خطة العمل، وسيقوم خبير اقتصادي بإعداد التقرير الاقتصادي. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان استثمار برنامج EB-5 سيتم في شكل قرض، فسيكون من الضروري إعداد وثائق القرض. إذا تم استخدام الضمان، فيجب اختيار وكيل الضمان، ويجب إعداد اتفاقية الضمان. عادةً ما يقوم مقدم برنامج EB-5 بترجمة مستندات العرض الرئيسية إلى اللغة الأساسية في السوق حيث سيتم بيع استثمار EB-5.
7. إعداد العرض للبيع. بالإضافة إلى وثائق العرض القانوني، سيتطلب عرض برنامج EB-5 عرضًا تقديميًا عالي الجودة للمستثمر ومواد تسويقية، مثل الكتيبات اللامعة ومقاطع الفيديو ونقاط الطاقة والمواقع الإلكترونية. إذا كان السوق الرئيسي خارج الولايات المتحدة، فيجب إعداد هذه المواد باللغتين الإنجليزية واللغة الأساسية في السوق حيث سيتم بيع استثمار برنامج EB-5. قد يقوم مزود برنامج EB-5 بإعداد بعض هذه المواد، لكنه غالبًا ما يطلب من المطور العمل على مقطع فيديو وإرسال الصور والعروض الخاصة بالمشروع. يجب أن يتم بيع عروض برنامج EB-5 استثمارًا واحدًا في كل مرة للمستثمرين الأفراد، ومن المهم أن ينفق المطورون الموارد لإنشاء عروض تقديمية جذابة ومواد تسويقية سيكون لها جاذبية شخصية قوية لمستثمري برنامج EB-5.
8. تسويق المشروع لمستثمري برنامج EB-5. سيكون مقدم برنامج EB-5، سواء كان وسيطًا أو تاجرًا أمريكيًا أو مركزًا إقليميًا أو وكيل تسويق رئيسي غير أمريكي، مسؤولاً عن وضع جدول زمني ندوات المستثمرين EB-5 سيتم عقده في البلد أو البلدان التي سيتم فيها تسويق عرض EB-5. غالبًا ما يُطلب من المطور حضور الندوات الأولية، حتى يتمكن المستثمرون المحتملون من مقابلة المطور وطرح الأسئلة المتعلقة بالمشروع. بالإضافة إلى ذلك، قد يُطلب من المطور تنسيق جولات المشروع مع المستثمرين المحتملين في برنامج EB-5، وتوفير مترجم لهذه الجولات. يتطلب تسويق عرض برنامج EB-5 وقتًا وجهدًا مكثفًا، ويجب أن يكون المطور مستعدًا للمساعدة في جهد التسويق حتى يكون ناجحًا.
9. احصل على اشتراكات لمصالح الشراكة المحدودة أو الشركة ذات المسؤولية المحدودة وابدأ عملية تقديم طلب الحصول على تأشيرة EB-5 لكل مستثمر. سيقوم كل مستثمر في برنامج EB-5 عمومًا بتوقيع اتفاقية اشتراك لاستثمار برنامج EB-5، وتحويل المبلغ الكامل لاستثماره إلى حساب ضمان، وبدء عملية الهجرة عن طريق تقديم التماس I-526 من خلال محامي الهجرة الأمريكي. حاليًا، ذكرت إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية أن متوسط وقت المعالجة لكل التماس I-526 هو 32.5 إلى 49.5 شهرًا (اعتبارًا من 15 يناير 2020) من تاريخ التقديم. ستحدد شروط اتفاقية الضمان ما إذا كان سيتم تحرير كل استثمار للمطور قبل الموافقة على التماس I-526، أو سيتم الاحتفاظ به حتى يتم قبول التماس I-526. وكما هو موضح في الخطوة 5، فإن هذا الشرط يحتاج إلى التفاوض بشأنه مع مقدم برنامج EB-5 والإفصاح عنه في مستندات عرض برنامج EB-5. عند الموافقة على طلب I-526، سيسمح للمستثمر برنامج EB-5 بالتقدم بطلب للحصول على تأشيرة لدخول الولايات المتحدة. وسيتعين على المستثمر بعد ذلك الحصول على تأشيرة الدخول، والدخول إلى الولايات المتحدة في غضون ستة أشهر من الحصول على تأشيرة الدخول . تسمح الموافقة على عريضة I-526 للمستثمر بالبقاء في الولايات المتحدة لمدة عامين بعد التاريخ، ويطلب من المستثمر بعد ذلك تقديم التماس I-829 للبقاء بشكل دائم في الولايات المتحدة ومع ذلك، يرجى ملاحظة أن هناك 10,000 طلب -الحد الأقصى السنوي لعدد التأشيرات في فئة EB-5 وقاعدة تحدد المستثمرين من أي دولة بحد أقصى 7% من الحد الأقصى السنوي عند الوصول إلى الحد الأقصى. وبسبب هذا الحد الأقصى السنوي وارتفاع الطلب على تأشيرات برنامج EB-5 من جنسيات معينة مثل الصين والهند وفيتنام، فرضت وزارة الخارجية الأمريكية خط انتظار لبعض المستثمرين مما أدى إلى تأخير دخول مستثمر برنامج EB-5 إلى الولايات المتحدة بعد انتهاء فترة الانتظار. تمت الموافقة على التماس I-526. حدث هذا لأول مرة على الإطلاق في عام 2014، واستمر في الحدوث مرة أخرى كل عام منذ ذلك الحين. وهذا يعني أن مستثمري برنامج EB-5 من الصين وفيتنام والهند قد يتأخرون في الحصول على تأشيرة الدخول الخاصة بهم، الأمر الذي سيؤدي بدوره إلى إطالة الفترة الزمنية التي سيُطلب منهم خلالها تقديم طلباتهم عريضة I-829. (إن التراجع موضوع له عدة مضامين مهمة، لا يمكن مناقشتها بشكل كامل هنا، ولكن سيتم مناقشتها في هذا المقال من مجلة EB5 Investors بقلم ديفيد هيرسون وكليتوس ويبر).
10 تقديم تقارير دورية لمستثمري برنامج EB-5 وتوثيق استخدام صناديق استثمار برنامج EB-5. سوف يرغب مستثمرو برنامج EB-5 في أن يظلوا على علم بحالة المشروع للتأكد من أنه يتقدم نحو الاكتمال، ويجب على المطورين التخطيط لإصدار تقارير دورية للمستثمرين. بالإضافة إلى ذلك، سيطلب مستثمرو برنامج EB-5 من المطور إعداد وثائق لاستخدام أموال برنامج EB-5 الخاصة بهم، لأنه سيُطلب من كل مستثمر في برنامج EB-5 تقديم تلك المعلومات مع التماس I-829 الخاص بهذا المستثمر في غضون عامين بعد التاريخ دخول المستثمر إلى الولايات المتحدة، كما تمت مناقشته في الخطوة 9 أعلاه. الحصول على الموافقة على التماس I-829 تقليديًا، يستغرق ما يقرب من أربع إلى خمس سنوات من تاريخ استثمار مستثمر برنامج EB-5 لأول مرة في العرض، ولكن قد يستغرق وقتًا أطول اعتمادًا على المدة التي يستغرقها المستثمر لتلقي الموافقة على عريضة I-526 ومن ثم الحصول على تأشيرة دخول، لأن لا يمكن تقديم التماس I-829 إلا قبل 90 يومًا من الذكرى السنوية الثانية لتاريخ دخول المستثمر إلى الولايات المتحدة. يجب على المطورين ملاحظة أن المستثمرين مطالبون بالحفاظ على استثماراتهم "في خطر" حتى ينهوا فترة الإقامة. فترة الإقامة الدائمة المشروطة، وهو ما يعني عمومًا أن المشروع يجب أن يظل قيد التشغيل ويجب أن يظل استثمار برنامج EB-5 مستثمرًا في المشروع حتى التاريخ تقريبًا الذي يقوم فيه كل مستثمر في برنامج EB-5 بتقديم التماس I-829 الخاص به. في وقت تقديم التماس I-829، سيُطلب من كل مستثمر إثبات أن الشروط التي بموجبها تمت الموافقة على المشروع من قبل إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية في التماس I-526 الخاص بالمستثمر قد تم استيفائها. وسيتطلب ذلك أن يقدم المطور دليلاً على استيفاء جميع الشروط المادية لخطة العمل المستخدمة لإثبات خلق فرص عمل جديدة. إذا تم بناء المشروع ويعمل وفقًا لخطة العمل والتقرير الاقتصادي الذي تم تقديمه مع التماسات المستثمرين I-526، فيجب على المستثمرين الحصول على الموافقة على التماس I-829 الخاص بهم والحصول على تأشيرات دائمة. من ناحية أخرى، إذا لم يكتمل المشروع لأي سبب من الأسباب، أو لا يعمل وفقًا لخطة العمل كما هو مطلوب لإنشاء عدد كافٍ من فرص العمل، فلا يجوز للمستثمرين الحصول على موافقة على I- 829 التماسا. إذا لم تتم الموافقة على طلب I-829، فمن المحتمل أن يضطر المستثمرون إلى مغادرة الولايات المتحدة والمحاولة مرة أخرى باستثمار آخر في برنامج EB-5 إذا كانوا لا يزالون يرغبون في الحصول على تأشيرة دخول إلى الولايات المتحدة. إن المخاطر كبيرة جدًا بالنسبة لمستثمري برنامج EB-5، لأنهم إذا استثمروا في مشروع فاشل، فإنهم يخسرون تأشيرتهم وأموالهم. لهذا السبب، من المهم للغاية بالنسبة للمطور أن يفهم أن أفضل المشاريع للحصول على تمويل برنامج EB-5 هي تلك التي تتمتع بأقوى فرصة للبناء والتشغيل بنجاح طوال الفترة الزمنية اللازمة لمستثمري برنامج EB-5 للحصول على تمويلهم الأولي والمبدئي. تأشيرات دائمة.
