بقلم مارتا ليلو
يجب على المطورين الساعين لجذب مستثمري برنامج EB-5 وضمان نجاح مشاريعهم مراعاة مصالح المستثمرين، ومتطلبات السوق، وتقديم التفاصيل اللازمة عند وضع الهيكل الرأسمالي لمشاريعهم. يُعدّ هذا الفهم بالغ الأهمية في بيئة الاستثمار المتغيرة اليوم، كما أكد محامو مشاريع EB-5.
بحسب إيرينا روستوفا ، محامية الهجرة وممثلة هيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) ، فإن هيكل التمويل يلعب دورًا محوريًا في جذب رأس المال اللازم. فإذا لم يكن هيكل رأس المال جذابًا للمستثمرين، فمن غير المرجح أن يتم تأمين الأموال المطلوبة.
"يمكنك هيكلة مشروعنا بالطريقة التي تناسبك. وتقول روستوفا: "ولكن إذا لم يجذب المستثمرون، فلن تتمكن من جذب رؤوس أموال EB5".
يبدأ فهم اهتمامات المستثمرين بمعرفة مدى تفضيلاتهم فيما يتعلق بالأسهم والقروض.
توضح روستوفا أن خيارات تمويل برنامج EB-5 قد تحولت نحو الاقتراض خلال السنوات الخمس عشرة الماضية. وتقول: "في ذلك الوقت، كان المستثمرون يفضلون فكرة امتلاك جزء من المشروع، ولكن مع مرور الوقت، أدركوا أن الاستثمار كحامل أسهم ينطوي على مخاطر أكبر. والأهم من ذلك، أنك لا تعرف متى ستخرج من المشروع، لذا إن حالفك الحظ، فقد تخرج في غضون خمس سنوات".
يوضح كريس فولجر، رئيس شركة هومفيد، أن نموذج التمويل بالأسهم كان جذابًا لمطوري برنامج EB-5 نظرًا لمرونته. ويقول: "كنا معتادين على التمويل بالأسهم، وكان لدينا رصيد منها في ميزانيتنا. ببساطة، قمنا بتمويل المشروع بالأسهم، ولم يؤثر حصولنا على تمويل EB-5، سواءً بنسبة 10% أو 100%، على توقيت المشروع إطلاقًا".
أصبحت القروض الآن الخيار المفضل لكل من المطورين ذوي الخبرة ومستثمري برنامج EB-5، حيث تقدم للمستثمرين خيارات سداد وأسعار فائدة أكثر وضوحًا.
"يريد غالبية المستثمرين وضع أموالهم في المشروع ويعرفون بالضبط متى سيستردونها. ولهذا السبب أصبح نموذج الدين أكثر شعبية. يقول روستوفا: "إن المستثمرين على استعداد للتضحية بالأرباح، وعلى استعداد للدخول في نموذج الديون حيث يكون سعر الفائدة اسميًا مقابل الدخول في نموذج الأسهم حيث من المحتمل أن يكسبوا 5٪ أو 6٪".
يوفر هذا الخيار للمطورين هيكل تمويل أكثر أمانًا وقابلية للتنبؤ به. وتضيف: "إن ذلك يجعلهم يشعرون بالأمان". "إذا كان هناك شيء ما عبارة عن قرض كبير، فيمكننا أن ننظر إلى المستندات للتأكد من أن لديهم تمويلًا احتياطيًا. إذا كانوا يخططون للخطة (أ) ولكن لا توجد خطة (ب)، فسيكون الأمر أكثر خطورة بكثير من الدخول في مشروع تكون فيه في وضع امتياز ثانٍ، ولكن حيث يكون كل التمويل موجودًا."
ترى شاي أرمسترونغ ، محامية الأوراق المالية لبرنامج EB-5 والشريكة في شركة برادلي أرانت بولت كامينغز، أن من مزايا حصول المطورين على قرض EB-5 في المرتبة الأولى، إمكانية السداد المبكر. فلا داعي للقلق بشأن الإخلال بأي من بنود اتفاقيات الدين الرئيسية، كما أن هناك مرونة أكبر للمشروع بفضل برنامج EB-5 والمرتبة الأولى التي يتمتع بها مشروعك.
ما الذي يجب أن تتضمنه اتفاقيات مشروع EB-5 حول هيكل رأس المال؟
يحتاج المطورون الذين يرغبون في جذب المستثمرين بهيكل رأس مالهم إلى تزويدهم بوثائق مفصلة وشفافة. "لسوء الحظ، أرى الكثير من اتفاقيات قروض برنامج EB-5 ضئيلة للغاية،" يحذر أرمسترونج.
ووفقاً لروستوفا، فإن الوضوح أمر بالغ الأهمية لأن "الأحكام الخادعة" يمكن أن تقلل من جاذبية المشروع من منظور قانوني. "سيكون ذلك رادعًا في السوق إذا تم تمثيل هؤلاء المستثمرين من قبل متخصص مالي مختص أو إذا كان هؤلاء المستثمرون يعملون مع وكيل جيد، فسوف يلتزمون بهذه الشروط. هناك أشياء غير تقليدية إذا كانت اتفاقية القرض الخاصة بك تحتوي على الكثير من التمديدات إذا كنت تقوم بتسويقها كمشروع مدته 3 سنوات، ولكن لديك تمديد لمدة 5 سنوات لم تذكره حتى في المواد التسويقية الخاصة بك. هذا هو العلم الأحمر.
تشبه وثائق الاتفاقية ويجب أيضًا توضيح شروط السداد للمطور من عائدات EB5. "لقد رأيت ذلك في المشاريع السابقة وفي مساحة برنامج EB-5. يدعي المطور أنه قام بإيداع 25% مساوية لـ [مستثمر EB-5]، لكنهم وضعوا أحكامًا تنص على أنه إذا وصلوا إلى مبلغ معين في السباق، فإنهم يسحبون بعضًا من تلك الأموال.
حاول تجنب ذلك. يجب أن يكون مشروعك على هذا النحو عندما يتم تلخيص جميع الشروط ويكون من الواضح أنه لا يزال قادرًا على المنافسة مع ما هو موجود في السوق.
هل يوجد هيكل رأسمالي مثالي لمشروع EB-5 للمطورين؟
تتفق الجهات الفاعلة في برنامج EB-5 على أن الهيكل الأكثر كفاءة يوازن بين رأس مال برنامج EB-5 والتمويل الخاص للراعي أو المطور.
يوضح أرمستونج أن مستثمري برنامج EB-5 سيتجنبون المشاريع التي تعتمد بنسبة 100% على رؤوس أموالهم لأن المطورين والجهات الراعية لا يتركون "جزءًا من اللعبة".
ويشير فولجر إلى أنه كلما زادت الأموال التي يستثمرها المطور، كلما كان ذلك أكثر أمانًا لمستثمر برنامج EB-5.
توضح روستوفا: "أود أن أقول تمويل EB-50 بنسبة 5% في منصب قرض رئيسي، و50% من أسهم المطورين وخيار احتياطي قوي للغاية. إذا لم يتم جمع أموال برنامج EB-5، فمن الواضح أن المركز الإقليمي القوي جدًا الذي أعرفه لديه القدرة على جمع تلك الأموال في مشروع جيد بشكل عام، ولكنه خيار احتياطي قوي جدًا. إذن، ماذا لو قام المطور بطرح 50٪ من الأسهم؟
يمكن أن يؤثر توقيت مشروع EB-5 والأقدمية على جاذبية هيكل رأس المال
يمكن أن يؤثر توقيت مشروع EB-5 وخبرة المطور على جاذبية هيكل رأس المال الخاص به.
ووفقا لفولجر، فإن عدم اليقين يثير مخاوف المطورين والمستثمرين على حد سواء. "إن إحدى أكبر المشكلات التي تواجه المطورين الذين يفكرون في استخدام برنامج EB-5 والمستثمرين هي كيفية بناء المشروع إذا تم جمع جزء فقط من أموال برنامج EB-5. إذا كنت مطورًا، كيف ستتغلب على ذلك؟ لأن التوقيت هو كل شيء، وEB5 ليس مؤكدًا على الإطلاق فيما يتعلق بموعد وصول الأموال.
بالنسبة لروستوفا، كلما تقدمت في المشروع، كلما كان ذلك أفضل. "يمكننا في الواقع التحقق لمعرفة ما إذا كان كل شيء يتحرك على طول الطريق الذي ينبغي له. إذا كان البناء قد بدأ بالفعل، وإذا كان التمويل موجودًا، فهذا هو الوقت المناسب لدخول المستثمر. وإذا كان البناء على وشك الانتهاء، فإننا بالطبع نقوم بتقليل مخاطر البناء الخاصة بك. ومع ذلك، فإن هذا ليس هو الواقع بالنسبة لغالبية المشاريع، لذا فهي بحاجة إلى جذب التمويل.
يقدم المطورون الجدد الذين يدخلون ساحة برنامج EB-5 مخاطر أكبر للمستثمرين على الرغم من امتلاكهم لرؤوس أموال جذابة. "إذا كان مطورًا جديدًا ولديه خطابات نوايا أو أوراق شروط، ولكن كل شيء مشروط وتمويل EB5، فهذا أمر محفوف بالمخاطر للغاية. لذلك نريد أن نرى ما إذا كان الأمر يتعلق بأسهم احتياطية أم تمويل احتياطي. تقول روستوفا: “نريد بالتأكيد أن نرى أن هذه الوثائق قد تم تنفيذها”.
ويضيف فولجر أن المستشارين القانونيين لبرنامج EB-5 للمستثمرين سوف ينظرون أيضًا إلى تجربة راعي المشروع عند دراسة الهيكل. "هل فعلوا ذلك عدة مرات، وهل لديهم الميزانية العمومية لدعم ذلك في المستقبل؟"
ويجب على المطورين أيضًا معرفة منافسيهم وفهم تفضيلات المستثمرين لجذب التمويل.
ينصح روستوف بضرورة تقديم شروط مماثلة أو أفضل من المشاريع الأخرى لتحقيق النجاح. "قد يكون لديك أفضل الأفكار، ولكن إذا لم تتم مقارنتها بما تفعله المشاريع الأخرى ويمكن أن تقدم المشاريع الأخرى شروطًا أفضل في بعض الأحيان، فأنت تعلم أنك لن تقوم بجمع هذه الأموال بشكل جيد."
ويخلص فولجر إلى أن المطورين يجب أن يكونوا واقعيين بشأن ما هو موجود في السوق وما هو قابل للتسويق.
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
