بقلم مارتا ليلو
إن الدعوى القضائية الأخيرة التي رفعتها هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC)، والتي شارك فيها مطور من ولاية نيفادا ومركز إقليمي لبرنامج EB-5، هي بمثابة تذكير بأهمية EB-5 العناية الواجبة.
الحالة توضح ما يمكن أن يحدث ل صناديق EB-5 إذا لم يتم التعامل معها بشكل صحيح.
تزعم الدعوى القضائية أن المطور والشركات استخدموا رأس مال مستثمري برنامج EB-5 كضمان للديون العقارية غير ذات الصلة بدلاً من البناء المقصود لمشروع دار رعاية المسنين.
وفقًا لشكوى هيئة الأوراق المالية والبورصة، يُزعم أن حوالي 10 ملايين دولار من أموال مستثمري برنامج EB-5 التي تم التعهد بها لمدة أربع سنوات، بين مارس 2017 وفبراير 2021، تم استخدامها من قبل شركة التطوير العقاري في لوس أنجلوس JL Real Estate Development Corporation وكيانات العرض والتطوير في برنامج EB-5 Nevada Skilled Nursing Lender, LLC (المقرض) وNevada Skilled Nursing Development, LLC، في مشروع عقاري غير ذي صلة.
تسلط شكوى هيئة الأوراق المالية والبورصة الضوء على مشكلة مهمة: ما هو مدرج في وثائق عرض مشروع EB-5.
"لم تكشف وثائق عرض مشروع نيفادا للمستثمرين أنه يمكن استخدام أموال المستثمرين من قبل شركة JL للتطوير العقاري أو لصالحها. كما لم يتم الكشف عن أن أموال المستثمرين ستكون معرضة للخطر أو معرضة للخطر كضمانات مرهونة لديون عقارية غير ذات صلة. وقالت لجنة الأوراق المالية والبورصة في بيان صحفي حول الدعوى القضائية: "في حين يُزعم أن هذه الأموال تم التعهد بها كضمان، إلا أنها لم تكن متاحة للاستخدام الموعود – بناء ثلاثة مرافق تمريض ماهرة في لاس فيغاس".
حتى الآن، لم يكتمل مشروع نيفادا كما تم تصميمه في الأصل، ولم يتلق أي من المستثمرين الثمانية والعشرين لبرنامج EB-28 الذين تعهدوا بالأموال تأشيرة EB-5 من استثماراتهم.
نظرًا لأن هذه الحالة حدثت قبل تنفيذ قانون الإصلاح والنزاهة لعام 2022 (RIA) ولكن تم الكشف عنها في عام 2024، فهناك قلق في صناعة برنامج المهاجر المستثمر EB-5 من أن العناية الواجبة في تقديم المستندات لن تكون كافية وأن مواقف مماثلة لم تحدث بعد مُكتَشَف. في هذه الحالة، أدى تحقيق لجنة الأوراق المالية والبورصات إلى تقديم الشكوى.
محامي EB-5 روبرت كورنيشيوضح مؤسس ومدير مكاتب المحاماة التابعة لشركة Robert V. Cornish, Jr., PC، أنه من الصعب تتبع حالات الاحتيال مثل هذه ولكن الحصول على المعلومات من السجلات العامة وسجلات التتبع لا يزال ممكنًا.
"من الصعب تتبع عمليات الاحتيال من هذا القبيل نظرًا لأن مرتكبي المخالفات يسعون بالضرورة إلى تغطية مساراتهم من خلال الغموض. ومع ذلك، من المحتمل أن تكون هناك سجلات عامة للامتيازات والقروض والتصرفات العقارية التي شارك فيها مديرو المركز الإقليمي لبرنامج EB-5. وفي هذا الصدد، غالبًا ما يكون من المفيد الحصول على معلومات عن الشركات والكيانات الأخرى التي يشارك فيها المطورون وغيرهم ويراقبونها باستمرار، بالإضافة إلى الكيانات التي تم تشكيلها حديثًا أيضًا.
أعلام حمراء وخضراء لمنع الاحتيال في مشروع EB-5
محامي EB-5 دينيس تريستانييوضح المحامي الإداري في شركة TristaniLaw, LLC أن مستثمري برنامج EB-5 يمكنهم منع الاحتيال المحتمل من خلال البحث الدقيق في سجل المطورين والمراكز الإقليمية، وليس فقط وثائق المشروع.
"بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون في مشاريع المراكز الإقليمية، فإن العمل مع المشاريع والمراكز الإقليمية التي تتمتع بسجلات جيدة وأساليب استثمار متحفظة وتاريخ من الموافقات/السداد I-829 للمستثمرين يعد مكانًا جيدًا للبدء."
من المهم بالنسبة لمستثمري برنامج EB-5 أن يقوموا بالبحث سجل المشروعومرحلة البناء ومستوى الاعتماد على رأس مال برنامج EB-5. وهذا يساعد على ضمان أن رأس مال برنامج EB-5 الخاص بهم آمن.
في ندوة عبر الإنترنت عقدت مؤخرًا برعاية مجلة EB-5 Investors Magazine، أوضح متخصصو EB-5 ذلك تعتبر المشاريع التي تعتمد فقط أو بشكل كبير على أموال برنامج EB-5 محفوفة بالمخاطر. وذلك لأنها تشير إلى أن المطورين والجهات الراعية لا يساهمون بما يكفي من أموالهم الخاصة في المشروع.
ويضيف تريستاني: "قم بمراجعة جميع مستندات العرض بعناية وإيلاء اهتمام وثيق لقسم استخدام الأموال والتأكد من توافقها مع خطة عمل المشروع".
المشاريع و المراكز الإقليمية إن إعطاء الأولوية للشفافية والتواصل المنتظم مع المستثمرين يعد أيضًا من العلامات الخضراء. "يجب عليهم تقديم تحديثات حول تقدم المشروع والأداء المالي وأي تطورات مهمة. ويخلص إلى أنه يمكن أن يساعد أيضًا في التحقق من المعلومات المقدمة من مطوري المشروع أو المركز الإقليمي من خلال إجراء زيارات للموقع والحصول على تقييمات من طرف ثالث.
بالنسبة لمحامية الهجرة كارولين لي، مؤسسة شركة Carolyn Lee PLLC، منذ عام 2022، تساعد RIA في منع مواقف مثل هذه للمشاريع القادمة. "تعمل RIA، لأول مرة في تاريخ برنامج EB-5، على حماية المستثمرين من الاحتيال والمخالفات. فهو ينص على ما يلي: "إذا فعلت كل شيء بشكل صحيح ولكنك وضعت ثقتك في المشاركين في البرنامج الذين تم إنهاء خدمتهم أو منعهم من العمل، فسوف يتخذ الكونجرس خطوات لحماية هجرتك ويمنحك السبل لتصحيح المسار". هذا مذهل. علاوة على ذلك، تشير إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة إلى أنها ستحترم روح هذا الحكم الجديد المنصوص عليه في القسم 203 (ب) (5) (م) من القانون كما أضافته RIA.
وباعتباره أحد مؤلفي الفقرة الفرعية (م) بالشراكة مع منظمة الاستثمار في الولايات المتحدة الأمريكية (IIUSA) وموظفي الكونجرس، يضيف لي: "أنا فخور جدًا لأنني كان لي دور في الحصول على هذه الحماية في الكتب. يعود الفضل الكامل للنوايا النبيلة وراء الفقرة الفرعية (م) إلى رعاة RIA، أعضاء مجلس الشيوخ [تشاك] غراسلي و[باتريك] ليهي، وخاصة في هذه النقطة، السيناتور ليهي.
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
