كيف يمكن لمستثمري EB-5 ووكلاء الهجرة اختيار المشاريع بأمان؟

مع توفر فئات تأشيرات مخصصة متنوعة ، فإن ضمان استثمارات EB-5 الآمنة أمر بالغ الأهمية لمستثمري EB-5.

يجب على مستثمري برنامج EB-5 والمستشارين الذين يقدمون لهم المشورة عند اختيار المشاريع توخي المزيد من العناية والحرص، وطرح الأسئلة الصحيحة. إليكم خمسة أسئلة أساسية يجب مراعاتها عند تقييم مشاريع EB-5 التي يقدمها مركز إقليمي.

السؤال 1: من يقف وراء مشروع EB-5؟

يُعدّ فهم ماهية كلٍّ من المؤسسة التجارية الجديدة (NCE) والكيان المُولِّد للوظائف (JCE) جانبًا بالغ الأهمية في المشروع . إذ يشترط برنامج تأشيرة EB-5 وجود هذين الكيانين الإلزاميّين للمشاريع التي تُطوّرها المراكز الإقليمية. ويؤكد برينان سيم من منظمة EB-5 United أن الفصل الواضح بين هذين الكيانين يضمن المسؤولية الائتمانية، بما يتماشى مع مصالح المستثمرين.

"هل هناك فصل بين الاثنين؟ عندما تعمل مع شخص منفصل عن JCE، فإنك تعمل مع شخص يعمل كوصي ويتصرف لصالحك كمستثمر"، كما يقول سيم.

السؤال 2: ما مدى خبرة المركز الإقليمي والمطور وراء المشروع؟

إن فهم خلفيات كل من الكيانين وسجلهما الحافل في صناعة EB-5 أمر بالغ الأهمية. ومن الأهمية بمكان معرفة مدى رأس المال الذي استثمراه وعدد المشاريع التي طوراها.

تصر ألكسندرا لوفليس من شركة فار كابيتال بارتنرز على ضرورة أن يختار المستثمرون ومستشاروهم القانونيون ومستشارو الهجرة مراكز إقليمية ذات خبرة في مجال برنامج EB-5 والقطاع المحدد الذي يهمهم، بالإضافة إلى علاقات حكومية قوية.

"تريد التأكد من أنك تعمل مع مراكز إقليمية ومطورين لديهم خبرة في برنامج EB-5 وبشكل خاص أيضًا في أي صناعة يقع فيها المشروع المحدد الذي تبحث عنه"، يضيف لوفليس. "من المهم أن يكون لديك مركز إقليمي أو مطور يتمتع بعلاقات جيدة حقًا مع الحكومة حتى يتمكنوا من التواصل مع USCIS نيابة عنك لمعرفة ما يحدث مع طلبك [..] ووضع المزيد من الضغط عليهم لمحاسبتهم لأنه من الصعب حقًا محاسبة USCIS، كما يعرف أي شخص عمل في برنامج EB5 أو أي هجرة."

تؤكد لولو غوردون من شركة EB-5 Capital على ضرورة وجود علاقة موثوقة بين المطور والمركز الإقليمي الذي يعرض المشروع على المتقدمين لبرنامج EB-5. وتقول: "يجب أن تكون العلاقة مبنية على الثقة. كما يجب التأكد من فهمهم لكيفية تأثير برنامج EB-5 على ما اعتادوا عليه، وهو الاستثمار الخاص، وكيف يُغير ذلك الأمور حتى لا يتفاجأوا بأن بذل كل ما في وسعهم لخلق فرص العمل أمر بالغ الأهمية". وتضيف غوردون أن هذا يتطلب تدقيقًا شاملًا للمطورين، بما في ذلك التحقق من أوضاعهم المالية ومراجعة سجلاتهم.

السؤال 3: كيف يتم بناء رأس المال؟

يُعدّ تقييم هيكل رأس مال المشروع أمرًا بالغ الأهمية. ويضيف سيم أن الأمر لا يقتصر على حجم رأس مال برنامج EB-5 الذي يجمعه المشروع فحسب، بل يشمل أيضًا موقع هذا المال في هيكل رأس المال. ويضمن هيكل رأس مال سليم حماية مستثمري برنامج EB-5 ومنحهم الأولوية في عملية السداد.

"لا يتعلق الأمر بالضرورة دائمًا بنسبة المشروع التي تندرج ضمن برنامج EB-5. بل يتعلق الأمر أكثر بمكانة هذه النسبة في رأس المال"، كما يقول. "من المهم جدًا تقييم كل مشروع، حتى مع نفس المركز الإقليمي. من المهم جدًا تقييم كل مشروع من هذه المشاريع بشكل منفصل تمامًا. لأن كل مطور مختلف، وكل مشروع مختلف، وكل هيكل مختلف. وعليك حقًا أن تفهم ما يحدث مع الصفقة المحددة التي تبحث عنها".

ويضيف لوفليس أن فهم اتفاقيات الدائنين المتبادلين أمر بالغ الأهمية، حيث يتعين على المستثمرين والوكالات ضمان حصة كبيرة من أسهم المطور، وهو ما يشير إلى التزام المطور. "فقط تأكد من أن المطور لديه نفس القدر من المشاركة في اللعبة، إن لم يكن أكثر منك".

وتضيف أن التحقق من جميع المعلومات التي تقدمها المراكز الإقليمية أو المطورون من خلال مراجعة الوثائق أمر ضروري. وتصر لوفليس على أن "الكثير من المستثمرين يجرون محادثات مع المراكز الإقليمية أو المطورين، ويخبرونهم بشيء ما، لكنهم لا يتحققون من خلال مراجعة جميع الوثائق والنظر فيها".

السؤال رقم 4: ما هو التأمين على ملكية المشروع؟

يُعدّ تأمين الملكية استراتيجية لإدارة المخاطر تحمي من المطالبات المحتملة على ملكية العقارات في مشاريع برنامج EB-5. وينصح جاي لي من شركة ستيوارت تايتل المستثمرين والجهات المعنية باختيار المراكز الإقليمية والمطورين الذين يقدمون مشاريع مزودة بهذا التأمين.

"يتضمن كل معاملة عقارية تأمين الملكية. والمقترضون والمطورون على دراية تامة بهذا الأمر. أريد فقط أن تكون صناعة EB5 على دراية أيضًا عندما تنظر إلى المشاريع وأن ينظر المطورون إليها بعقلية العقارات التجارية لأن المشروع في جوهره عبارة عن معاملة عقارية. يمكننا المساعدة في النظر إلى الدائنين والإشارة إلى أي شيء قد يثير قلقك، سواء كنت في منصب كبير أو منصب مفضل. لدينا سياسات تضمن كل هذه المجالات من كومة رأس المال،" كما يقول لي.

السؤال 5: ما هو الجدول الزمني للمشروع؟

يؤكد غوردون على أهمية تقييم الجدول الزمني للبناء وإمكانية خلق فرص العمل . ومن خلال طرح هذا السؤال، يمكن للمستثمرين والجهات المعنية ضمان تخفيف المخاطر قبل بدء التطوير والحصول على التراخيص اللازمة.

"من المهم للمستثمرين أن ينظروا إلى مكانهم في الجدول الزمني للبناء. هل تم حل مخاطر التأخير قبل التطوير؟ هل تم إصدار التصاريح المناسبة بالفعل؟ من الناحية المثالية، بدأ البناء، ثم عليك أن تنظر إلى هذا التقرير الاقتصادي. هل لديك بعض الاحتياطي في خلق فرص العمل؟ هل سيستمر المشروع لفترة كافية لخلق الوظائف الضرورية لك، مع بعض المساحة المتبقية؟"

أضاف سيم أن التغييرات الأخيرة في قوانين فترة الاستدامة قد حوّلت اهتمام المستثمرين نحو المشاريع ذات الجداول الزمنية الأقصر، وغالبًا ما تُفضّل المشاريع السكنية. ويساعد فهم هذه الديناميكيات في اختيار الأصول التي تتوافق مع اتجاهات السوق الحالية.

"الآن بعد أن أصبحت قوانين فترة الاستدامة عامين فقط، أصبح نموذج الضيافة أقل جاذبية ما لم تستثمر في نهاية بناء فندق حيث لديك بضع سنوات للاستقرار، وبعد ذلك يمكنك إعادة التمويل أو البيع. والآن يبحث المستثمرون عن جدول زمني يتراوح بين 3 إلى 5 سنوات، بدلاً من الجدول الزمني التقليدي القديم الذي يتراوح بين 5 إلى 7 سنوات. لقد استحوذت العقارات السكنية حقًا على الكثير من سوق EB-5 وهي التي ستصبح أكثر جاذبية،" كما اختتم.

إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.