في وقت سابق من هذا العام، أصدرت إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة معيارًا قضائيًا جديدًا يمنع مستثمر برنامج EB-5 من استخدام عائدات القرض كمصدر لرأس المال الاستثماري ما لم يثبت المستثمر أن القرض تم تأمينه من خلال الأصول التي يمتلكها المستثمر. تنص إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة على أنه إذا تمكن المستثمر من إثبات أنه (1) مسؤول شخصيًا وبشكل أساسي عن القرض، و(2) يمتلك الأصول المضمونة التي تلبي قيمة القرض أو تتجاوزها، فإن عائدات القرض هي مصدر مناسب رأس المال الاستثماري.[1] هذا التغيير في السياسة له تأثير كبير في الممارسة العملية، لأنه إذا كان مصدر أموال المستثمر يأتي من قرض غير مضمون بممتلكاته المملوكة بالكامل، فإن التماس I-526 الخاص به يتعرض لخطر تلقي طلب للحصول على الدليل (RFE) أو إشعار نية الرفض (NOID) أو الرفض التام من إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة.
من المؤكد أن معيار التفسير الصادر حديثًا يضع عبئًا أكبر على المستثمرين الذين يستخدمون عائدات القروض لتمويل برنامج EB-5، حيث يُطلب منهم تقديم أدلة كافية لإثبات أن القروض مضمونة بأصولهم الخاصة التي يتحملون المسؤولية عنها بشكل أساسي وشخصي. . في حين أن هناك العديد من الحجج القانونية لتحدي تفسير إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة وتعريف "رأس المال" بموجب اللوائح، فلا ينبغي لنا أن نركز كثيرًا على تفسير إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة. ومن الناحية العملية، ينبغي لنا أن نركز على ابتكار خطوات تحليلية مبنية على حجج قانونية سليمة وحقائق قضائية لحل المشاكل التي قد تحدث في قضايا المديونية.
أولاً، علينا أن نفهم ما إذا كان مصدر التمويل يقع ضمن فئة حالات "المديونية". اتخذت إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة منهجًا واسعًا، وهو تضمين أي مصدر للأموال يأتي من قرض يحصل عليه المستثمر. على سبيل المثال، إذا وقع المستثمر على اتفاقية قرض، فسيتم اعتبار حالته "قضية مديونية" من منظور إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية.
إذا كان مصدر التمويل هو حالة مديونية، فإننا نحتاج بعد ذلك إلى تحديد من يقوم بعقد اتفاقية القرض. السيناريو الشائع هو أن يوقع المستثمر اتفاقية القرض مع أحد البنوك، ويجب تأمين القرض، عادةً عن طريق العقارات؛ يسمى هذا الترتيب المحدد للقرض بالرهن العقاري. ما يحدث فرقًا في تحليلنا هو أنه في كثير من الحالات، قد لا يكون المستثمر هو المالك الوحيد للعقار في اتفاقية الرهن العقاري، الأمر الذي سيؤدي إلى مشكلة المديونية الموضحة أعلاه. هذه المشكلة ليست ضارة، لأنه سيتم أخذ نسبة الملكية بعين الاعتبار لتحديد ما إذا كان يمكن رفع قضية مديونية إلى إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة. ونلخص السيناريوهات الأربعة المحتملة التالية لملكية المستثمر للعقار، ونحلل كل منها بالتفصيل:
السيناريو شنومكس: يوقع المستثمر اتفاقية القرض، ويمتلك 100% من العقار.
ستلبي هذه القضية المتطلبين الواردين في معايير الفصل في إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة: الملكية الفردية والمسؤولية الشخصية والأساسية. لذلك، من المحتمل ألا تواجه القضية مشكلات تتعلق بالمديونية مع إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة.
السيناريو شنومكس: يوقع المستثمر على اتفاقية القرض، ويمتلك العقار بشكل مشترك مع زوجته.
بشكل عام، الملكية المشتركة الناتجة عن الزواج تمنح كل من الزوجين نصف المصلحة في الممتلكات، وسيكون لكل زوج حق متساو في التصرف في الممتلكات. وهذا من شأنه أن يلبي المتطلبين من قبل إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة، ومن المرجح ألا تواجه الحالات بموجب هذا السيناريو مشكلات مديونية مع إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة.
السيناريو شنومكس: يقوم المستثمر بتوقيع اتفاقية القرض، ولكن المستثمر يمتلك العقار مع طرف ثالث غير زوجته.
هذا هو السيناريو الشائع، حيث يكون للمستثمر أو طفله أو والديه أسماءهم على سند ملكية العقار. ومع ذلك، نحتاج إلى لفت انتباه خاص إلى نسبة الملكية في هذا السيناريو، من خلال مقارنة نسبة ملكية المستثمر للعقار بقيمة الضمانات الإجمالية.
يوضح قانون الملكية وقانون الزواج في الصين المشكلة المحتملة والحل في هذا السيناريو، والذي تمكنا من تحليله وتطبيقه على حالاتنا، وحصلنا بنجاح على الموافقات من إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة. يسمح قانون الملكية الصيني للأطراف بتحديد نسبة ملكيتهم للعقار، والتي يمكن النص عليها في العقود وشهادات الملكية. إذا كان العقد أو شهادة الملكية صامتة أو غامضة بشأن نسبة الملكية، فسيتم تصميم العقار وفقًا لمبلغ المساهمة الرأسمالية الأولية.[2] بتطبيق هذا المبدأ على الحالات في هذا السيناريو، إذا كانت قيمة العقار 5,000,000 يوان صيني ويمتلك المستثمر 90 بالمائة وفقًا لشهادة الملكية، فإن الجزء من العقار المملوك للمستثمر يساوي 4,500,000 يوان صيني. إذا افترضنا أن مبلغ القرض يبلغ حوالي 3,500,000 يوان صيني، فمن المحتمل ألا تواجه هذه الحالة مشكلات مديونية مع إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية لأن النسبة المئوية لقيمة المستثمر في العقار أكبر من قيمة مبلغ القرض.
ومع ذلك، إذا لم تحدد شهادة الملكية النسبة، أو إذا كان المستثمر يمتلك فقط نسبة منخفضة جدًا من العقار (على سبيل المثال، ملكية 20 بالمائة من الضمان، باستخدام القيمة المذكورة أعلاه، يكون ضمان المستثمر فقط بقيمة 1,000,000 يوان صيني)، من المحتمل أن يواجه التماس I-526 مشكلات مع إدارة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية (USCIS) لأن جزء العقار المملوك للمستثمر لا يتجاوز مبلغ القرض؛ وبالتالي فإنه لن يفي بالمتطلبات الثانية بموجب معيار التفسير التابع لإدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة.
السيناريو شنومكس: السيناريو الآخر هو عندما يوقع طرف ثالث على اتفاقية القرض، ويمتلك الطرف الثالث الممتلكات المضمونة كليًا أو مشتركًا. وفي كلتا الحالتين، من المحتمل ألا يواجه هذا مشكلات مديونية مع إدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة إذا قام الطرف الثالث بتمرير القرض في شكل هدية أو تحويل نقدي إلى المستثمر.
باختصار، لا يزال استخدام القروض كمصدر تمويل لبرنامج EB-5 شائعًا جدًا في الممارسة العملية. ومع ذلك، مع المعيار الجديد لإدارة خدمات المواطنة والهجرة في الولايات المتحدة، قد يحتاج المستثمر إلى تقديم أدلة إضافية للتغلب على عبء إثبات أن القرض مضمون بأصوله الخاصة من خلال إثبات أن قيمة الأصول الناتجة عن نسبة الملكية أكبر من قيمة الأصول الناتجة عن نسبة الملكية. قيمة القرض.
[1] يرى تصريحات نائب رئيس الاكتتاب جوليا هاريسون, برنامج المهاجر المستثمر EB-5: مشاركة أصحاب المصلحة، 22 أبريل 2015، متاحة على: http://www.uscis.gov/outreach/notes-previous-engagements/notes-previous-engagements-topic/eb-5-immigrant-investor-program-stakeholder-engagement-0.
[2] قانون الملكية لجمهورية الصين الشعبية، الفصل الثامن، المادة 103 و104، متاحة على: http://www.china.org.cn/china/LegislationsForm2001-2010/2011-02/11/content_21897791.htm.
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
