لقد تطورت صناعة برنامج EB-5 منذ قانون الإصلاح والنزاهة (RIA) تم إقراره في مارس 2022. واليوم، وصل إلى نقطة يحتاج فيها أصحاب المصلحة إلى خدمات تلبي تعقيدات عملية برنامج EB-5.
تقلل RIA من مخاطر المخالفات في استثمار برنامج EB-5s، والتي كانت شائعة في الماضي وكثيرًا ما أدت إلى مطالبات قانونية. وحتى مع تطبيق العناية الواجبة، فإن هذه الإخفاقات يمكن أن تؤثر بشكل كبير على المستثمرين والمطورين والمراكز الإقليمية.
بعد ريا، زيادة الحد الأدنى للاستثمار وتشديد اللوائح مع تعزيز المراقبة.
اليوم، يسعى أصحاب المصلحة في برنامج EB-5 للحصول على ضمانات في جميع جوانب العملية، بدءًا من تطوير المشروع وحتى تحديد مصادر الأموال والفصل في الطلبات. ونتيجة لذلك، هناك حاجة إلى خدمات ومنتجات تمنع الاحتيال وتزيد الشفافية وتوفر الطمأنينة.
لقد كان التأمين على ملكية العقار دائمًا بمثابة استراتيجية لإدارة المخاطر في قطاع العقارات في الولايات المتحدة، بما في ذلك مشاريع برنامج EB-5. ومع ذلك، لم يتم تخصيص هذا النوع من التعويضات أبدًا ليناسب الصناعة، وفقًا لجاي لي، مسؤول تطوير الأعمال في شركة ستيوارت. يقول لي: "إن الافتقار إلى الوعي بأهمية التأمين على حق الملكية في برنامج EB-5 دفع ستيوارت إلى إنشاء عملية وملء الفراغ".
"نحن نحقق تقدمًا كبيرًا في صناعة برنامج EB-5. "لقد رأينا الحاجة إلى عملية مخصصة ولهذا السبب اتخذنا هذه الخطوة الإضافية لضمان حصول عملائنا على ما يحتاجون إليه لتحقيق النجاح،" يوضح لي. "يتمتع ستيوارت بالعناية الواجبة لإدارة معاملات برنامج EB-5. نحن ملتزمون، ونحن آمنون للتعامل معنا، ونمارس التزامًا تنظيميًا قويًا وواثقًا.
ويخطط ستيوارت لإطلاق هذه العملية الجديدة لأول مرة خلال معرض EB-5 & Global Immigration Expo في نيوبورت بيتش، كاليفورنيا، يومي 15 و16 يناير 2024.
أهمية تأمين الملكية لمستثمري العقارات من برنامج EB-5
يحمي تأمين الملكية أصحاب العقارات والمقرضين من أي خسارة أو ضرر للممتلكات قد يتعرضون له بسبب الامتيازات أو الأعباء أو أي عيوب في ملكية العقار. تخضع كل بوليصة تأمين على الملكية لشروط وأحكام واستثناءات محددة.
يقول لي: "عندما يحصل أحد المطورين على تمويل لمشاريعه، يحتاج العديد من المقرضين إلى تأمين الملكية والعناية الواجبة". "لذلك، كان هذا جزءًا من العملية منذ اليوم الأول. أراد ستيوارت أن يخطو خطوة أبعد وأن يخلق تجربة أفضل لقطاع برنامج EB-5."
يوضح تانغ تانغ، مدير مجموعة KT Capital Group/US Regional Center Group، أن التأمين على حق الملكية هو جزء أساسي من أي معاملة عقارية. وقال: "باعتبارنا مُقرضًا في مجال برنامج EB-5، لدينا دائمًا تأمين على ملكية العقار للتأكد من أن المالك هو صاحب الأصول الفعلي وأن قرض الرهن العقاري الممتاز يتمتع بالأولوية العالية التي ينبغي أن يتمتع بها".
في حالة وجود رهن عقاري غير معروف أو مطالبة مُقرض ثانٍ بامتياز على العقار، يمكن للمقرض الأول طلب تأكيد أولويته من مزود التأمين على الملكية. "حتى لو كانت هناك مشكلة، فإن مركز المُقرض محمي. يقول تانغ: "على مستوى عالٍ، هذا هو السبب وراء حصولنا عليه".
يصر تانغ على أن التأمين على الملكية لا يضيف صعوبة إلى عملية برنامج EB-5. "على جانب القروض، هناك اختلافات طفيفة لأنه مع برنامج EB-5 نهتم بخلق فرص العمل وأشياء أخرى لا تهتم بها الأسهم الخاصة أو صناديق الديون أو البنوك. ولكن هذا لا ينبغي أن يؤثر على النزاهة أو العناية الواجبة أو الكفاءة المهنية للمعاملة الفعلية. كلا الأمرين يمكن أن يتعايشا."
يوضح لي أن السياسة تغطي مسؤولية المُقرض أو المالك الجديد. "معظم الصفقات واضحة، والملكية والامتيازات ليست مثيرة للجدل. في بعض الأحيان، تعتقد أنك تحصل على الضمان الوحيد في الرهن العقاري الأول. ثم، فجأة، يأتي شيء ما. وتقول: "هذا أمر مثير ويصعب التعامل معه".
ومع ذلك، فإن مستثمري برنامج EB-5 لا يتعرضون لمثل هذه المخاطر بشكل مباشر. أثناء مراجعة عروض المشاريع العقارية من المطورين أو المراكز، يعتبر المتقدمون تأمين الملكية جزءًا من العناية الواجبة للمشروع أو تطويره. خلال تلك الفترة، يحصل المطور أو المُقرض على البوليصة.
أهمية قروض EB-5 في اختيار المشروع الناجح
ويؤكد لي على أنه يجب على المتقدمين لبرنامج EB-5 التحقق من عملية الاكتتاب الخاصة بالمشروع أو عملية العناية الواجبة والاهتمام بمقدمي الخدمات الخارجيين، بما في ذلك أولئك الذين يؤمنون الملكية. "أنت تريد الشريك المناسب الذي يمكنه حماية مشروعك. يجب أن تكون شركة ذات سمعة طيبة وتتمتع بالخبرة الكافية ولديها خدمة عالية الجودة واحتياطيات كبيرة من المسؤولية. وتضيف: "إذا كانت هناك مطالبة، فسيكون لديهم الموارد الكافية لتغطيتها".
يجب أن يعرف مستثمرو برنامج EB-5 أيضًا ما يبحث عنه المقرضون والمطورون في مشاريع EB-5 نظرًا لحجمها وخصائصها. يشرح لي قائلاً: "إن هذه المشاريع واسعة النطاق إلى حد ما لأنه يتعين عليك جمع أموال المستثمرين وتحقيق عائد كافٍ". "إذا كنت تتطلع إلى ما يزيد عن 50 مليون دولار في حجم المشروع، فأنت تريد شركة تأمين على الملكية يمكنها أن تغطيك في حالة تقديم مطالبة."
من وجهة نظر المُقرض، فإن الحصول على تأمين الملكية من مزود قوي ماليًا يخلق راحة البال. يقول تانغ: "إن ذلك يريحهم من أنه إذا اضطروا إلى تقديم مطالبة، دعنا نقول بمبلغ 100 مليون دولار، فإن القدرة المالية على الوفاء بها موجودة".
ومع ذلك، فإن العديد من مستثمري برنامج EB-5 ليسوا على دراية بالعمليات والقوانين المتعلقة بالاستثمار العقاري في الولايات المتحدة. ويوضح لي قائلاً: "إن التأمين على الملكية ليس مطلوباً بالضرورة على العقارات في كل بلد، لذلك قد لا يفهم المستثمرون الأجانب الحاجة إليه".
استقبال السوق للتأمين على العنوان المخصص
يقدم منتج ستيوارت المخصص ميزة توفر معلومات حول المخاطر التي يتعرض لها مديرو المدارس، بالإضافة إلى التأمين على حق الملكية. ولهذا السبب، قاموا بالتشاور مع أصحاب المصلحة في صناعة برنامج EB-5. يقول لي: "لقد كان ذلك نتيجة للتعليقات التي تلقيناها من المقرضين والمطورين والمراكز الإقليمية".
وتتوقع الشركة أن تفتح حقبة جديدة للتأمين على الملكية في صناعة برنامج EB-5. "في الوقت الحالي، لا يوجد معيار حقًا، وفقًا للتعليقات التي تلقيناها. نحن نأخذ زمام المبادرة لإنشاء عملية ستتبعها شركات التأمين على الملكية الأخرى ونرفع المستوى، "يختتم لي.
وفي الوقت نفسه، يعتقد تانغ أن العملية المقترحة ستفيد النظام البيئي لبرنامج EB-5، بما في ذلك المقرضين المتخصصين.
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
