بقلم عنايات دوراني
عندما افتتح فندق باسو ديل نورتي أبوابه في إل باسو بولاية تكساس عام 1912، كان يُعرف باسم "فندق المليون دولار". ولكن على مر السنين، أصبح الفندق في حالة سيئة. تمت إضافته في النهاية إلى السجل الوطني للأماكن التاريخية في 5 يناير 1979. ولكن في أكتوبر 2016، اشترت مجموعة مايرز المبنى وأعيد افتتاح الفندق الذي تم تجديده حديثًا رسميًا في أكتوبر 2020، ويرجع الفضل في ذلك جزئيًا إلى برنامج EB-5مما ساعد في تمويل تجديد الفندق التاريخي.
وبحسب ما ورد كلف المشروع 70 مليون دولار، وخلق أكثر من 1,000 فرصة عمل وساعد في تعزيز السياحة الثقافية والاقتصاد المحلي.
يقول دان ويكلندت، رئيس شركة FirstPathway Partners، "إن استثمار تمويل برنامج EB-5 في عملية إعادة تطوير تاريخية يفيد كلاً من مستثمري برنامج EB-5 والمشروع". "تتمثل الفائدة الأولية الواضحة في خفض التكلفة الإجمالية للمشروع، وإضافة حقوق الملكية، والأمن المستمدة من استخدام الإعفاءات الضريبية التاريخية، ولكن القيمة الخفية هي، إذا تم تنفيذها بشكل صحيح، فإن إعادة الاستخدام غالبًا ما تخلق "منتجًا نهائيًا" أفضل" يتجاوز بكثير البناء الجديد."
يقول ويكلندت إن القول المأثور "إنهم لا يصنعون المباني كما اعتادوا أن يفعلوا" ينطبق بشكل خاص عند التعامل مع المباني التاريخية.
يقول ويكلندت: "غالبًا ما تحتوي هذه المباني على تفاصيل معمارية ذات أهمية تاريخية، ومواد تاريخية مصنوعة يدويًا عالية الجودة، وغالبًا ما تكون مساحة كبيرة باهظة التكلفة للبناء اليوم". "ينتج عن ذلك مبنى متطور يمكنه الحصول على إيجارات أعلى، وإشغال أعلى، ومعدل دوران أقل مقارنة بالبناء الجديد، مع الاستمرار في تحقيق الاستدامة وشهادة LEED التي تأتي من إعادة التأهيل."
دور برنامج EB-5 في إعادة تأهيل المباني التاريخية
ساعد برنامج EB-5 في تمويل عدد من المباني التاريخية التي تم إعادة تأهيلها في جميع أنحاء البلاد. يتضمن تمويل المشاريع العقارية التاريخية عادةً استخدام مصادر مختلفة للأسهم مثل الإعفاءات الضريبية الحكومية، والإعفاءات الضريبية للأسواق الجديدة، والإعفاءات الضريبية الفيدرالية التاريخية، وبشكل متزايد. تمويل برنامج EB-5.
يقول: "بشكل عام، ستكون المباني التاريخية قادرة على الاستفادة من استخدام الإعفاءات الضريبية التاريخية كمصدر لرأس المال". روي كاراسكيلو، المساهم الإداري في Carrasquillo Law Group PC "بالإضافة إلى HTCs، يمكن لهذه المشاريع أيضًا الاستفادة من دمج تمويل EB-5 كجزء من تمويلها مصدر الأموالخاصة وأن تمويل برنامج EB-5 يمكن أن يصبح أيضًا مصدرًا لتمويل الفجوة للمشاريع التي تستفيد من هذه البرامج الضريبية."
تم بناء مبنى Citizen News Building المكون من طابقين في هوليوود، كاليفورنيا بين عامي 1930 و1931 على الطراز المعماري آرت ديكو. كان المبنى في السابق بمثابة المقر الرئيسي لصحيفة Hollywood Citizen-News، حتى أُغلقت الصحيفة في عام 1970. وفي عام 2006، ورد أن المبنى قد تم تجديده بملايين الدولارات، وهو الآن بمثابة ملهى ليلي/صالة، ويحتوي على مطعمين وطابقين. من المكاتب التجارية ومساحة الحدث. استخدمت المجموعة ذات الصلة تمويل برنامج EB-5 للمشروع. تم تعيين المبنى كنصب تذكاري تاريخي وثقافي في لوس أنجلوس في عام 2018.
يقول ويكلندت: "إذا كانت تكلفة مشروع تاريخي يستخدم الإعفاءات الضريبية هي نفسها أو أقل من تكلفة البناء الجديد، فيمكن أن تكون الإعفاءات الضريبية أداة مفيدة لتحفيز المطورين على اختيار إعادة التأهيل التاريخي مقابل بناء جديد".
بالنسبة لمستثمري برنامج EB-5، فإن الميزة الأخرى في مشروع الائتمان الضريبي التاريخي، كما يقول ويكلندت، "تتمثل في زيادة الرقابة من جانب المقرضين، ومستثمري الائتمان الضريبي التاريخي، وخدمة المتنزهات الوطنية، والتي تضمن قيام المطور ببناء مشروع عالي الجودة ومجدٍ ماليًا". ".
المباني التاريخية التي تستخدم تمويل برنامج EB-5
استخدم مركز المياه العالمي في ميلووكي بولاية ويسكونسن تمويل برنامج EB-5 من شركة FirstPathway Partners، مع سندات معفاة من الضرائب، وإعفاءات ضريبية جديدة للسوق، وإعفاءات ضريبية تاريخية، واستثمارات أخرى لبث حياة جديدة في مبنى التصنيع التاريخي الشاغر الذي تم بناؤه أصلاً في عام 1904. تم تحويل المبنى إلى حاضنة متطورة حائزة على جوائز عالمية، مؤجرة ومشغلة بنسبة 99% من قبل الجامعات وشركات تكنولوجيا المياه.
"لم تصبح حافزًا لإعادة التطوير في جميع أنحاء المنطقة التاريخية الوطنية فحسب، بل كانت أيضًا بمثابة نجاح لمستثمري EB-5. يقول ويكلندت: "لقد حصل المستثمرون على إقامة دائمة وشهدوا عودة استثماراتهم بالكامل مع عوائد مفضلة".
مبنى زيوك في وسط مدينة روكفورد، إلينوي، كان مصنعًا سابقًا تم بناؤه بين عامي 1912-1950. وقد ظل المبنى الصناعي المكون من 13 طابقا مهجورا منذ ما يقرب من 25 عاما. يبلغ عمر الجزء الأصلي من المبنى 107 أعوام، وتم منح المبنى مكانة بارزة في 13 مايو 2011. وتم تجديد المبنى ليصبح فندق Embassy Suites by Hilton Rockford Riverfront في عام 2020. وتعد شركة Gorman & Company Inc. ومقرها ويسكونسن هي المطور الذي وبحسب ما ورد توصلت إلى 87.5 مليون دولار لتحويل المبنى بحوالي 30 مليون دولار من المشروع الممول من 60 مستثمرًا من الصين والهند وفيتنام.
يقول كاراسكيلو إن شركته بصدد تقييم أ تطوير الفنادق تنطوي على مبنى تاريخي يشتمل على أجهزة HTC والتمويل التقليدي، والذي يسعى إلى دمج برنامج EB-5 لجعل المشروع قابلاً للاستمرار من الناحية المالية.
يقول كاراسكويلو: "يمكن لتمويل برنامج EB-5 أن يتفاعل مع شركات HTC وغيرها من الإعفاءات الضريبية، مما يجعل المشاريع قابلة للاستمرار من الناحية المالية وجذابة للمطورين الذين قد يبتعدون عن هذه الأنواع من المشاريع". "إن التطويرات التي تتضمن المباني التاريخية تشتمل بشكل عام على زيادة تكاليف البناء والتطوير، والتي يساعد تمويل برنامج EB-5 في إحداث فرق."
هناك أيضًا مبنى مكاتب هيوستن ميديكال تاورز عام 1957 والذي تم تحويله إلى فندق ويستن في مركز تكساس الطبي في عام 2019. قامت شركة CanAm Enterprises باستثمار EB-20 بقيمة 5 مليون دولار للمساعدة في تمويل تجديد المبنى التاريخي المكون من 19 طابقًا والذي يقع بجوار المبنى مباشرةً. مركز تكساس الطبي في هيوستن، تكساس. تم تجديده ليصبح فندقًا متكامل الخدمات يضم 272 جناحًا بمساحة 210,000 قدم مربع تقريبًا تحت علامة ويستن التجارية. وهي مدرجة في السجل الوطني للأماكن التاريخية. وتفيد التقارير أن إعادة تأهيل مبنى الأبراج الطبية قد خلق أكثر من 1,200 فرصة عمل في البناء والعمليات.
يقول كاراسكويلو إنه يمكن استخدام برنامج EB-5 لإعادة تأهيل المباني التاريخية بعدة طرق، مثل توفير الوصول إلى رأس المال. ويقول إن إعادة تأهيل المباني التاريخية قد يكون مكلفًا لأن هذه الأنواع من الهياكل تحتاج إلى مواد متخصصة وعمالة ماهرة والالتزام بإرشادات الحفظ.
يقول كاراسكيلو: "يوفر برنامج EB-5 مصدرًا لتمويل هذه المشاريع من خلال جذب المستثمرين الأجانب الذين يسعون للحصول على الإقامة في الولايات المتحدة".
ويضيف أن هناك أيضًا فوائد اقتصادية، حيث أن الاستثمار في الحفاظ على مبنى تاريخي وترميمه يمكن أن يحفز الاقتصادات المحلية من خلال خلق فرص العمل وجذب السياحة ورفع قيمة العقارات في المنطقة المحلية في بعض المناطق الحضرية التي قد تجد صعوبة في تأمين التمويل.
يعد إعادة تطوير مبنى ميلروز التاريخي في هيوستن، وهو مبنى مكون من 21 طابقًا يقع في منطقة الأعمال المركزية في هيوستن، بمثابة مشروع آخر. مشروع ممول من برنامج EB-5. تم افتتاح المبنى في عام 1952، وتم التخلي عنه في التسعينيات وكان أول ناطحة سحاب على الطراز الحديث في هيوستن. ومنذ ذلك الحين تمت إضافته إلى السجل الوطني للأماكن التاريخية. وبحسب ما ورد تكلف المشروع ما بين 1990 إلى 75 مليون دولار. قام صندوق Fortune Fund 80 التابع لشركة Atlantic American بجمع استثمار قدره 1 دولار أمريكي من مستثمري EB-14,000,000 في إعادة تطوير مبنى المكاتب وتحويله إلى فندق Le Méridien Houston Downtown, علامة تجارية لأسلوب حياة ماريوت.
نظرًا لأن العديد من المباني التاريخية تم بناؤها لتدوم طويلاً وهي غارقة في تاريخ المدينة، فيمكن أيضًا استخدام برنامج EB-5 للحفاظ على التراث الثقافي. يمكن أن يكون لترميم هذه المباني التاريخية فوائد وأهمية دائمة في المجتمعات المحلية التي تقع فيها.
يقول كاراسكويلو: "يمكن للمجتمعات الحفاظ على تراثها الثقافي، مما يضمن استمرار هذه المعالم في العمل كرموز لتاريخها وهويتها للأجيال القادمة".
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
