بقلم عنايات دوراني
عندما افتتح فندق باسو ديل نورتي أبوابه في إل باسو، تكساس عام ١٩١٢، كان يُعرف باسم "فندق المليون دولار". لكن مع مرور السنين، تدهورت حالة الفندق. وفي نهاية المطاف، أُضيف إلى السجل الوطني للأماكن التاريخية في ٥ يناير ١٩٧٩. وفي أكتوبر ٢٠١٦، اشترت مجموعة مايرز المبنى، وأُعيد افتتاح الفندق المُجدد رسميًا في أكتوبر ٢٠٢٠، ويعود الفضل في ذلك جزئيًا إلى برنامج EB-5 الذي ساهم في تمويل إعادة إحياء هذا الفندق التاريخي.
وبحسب ما ورد كلف المشروع 70 مليون دولار، وخلق أكثر من 1,000 فرصة عمل وساعد في تعزيز السياحة الثقافية والاقتصاد المحلي.
يقول دان ويكلندت، رئيس شركة FirstPathway Partners، "إن استثمار تمويل برنامج EB-5 في عملية إعادة تطوير تاريخية يفيد كلاً من مستثمري برنامج EB-5 والمشروع". "تتمثل الفائدة الأولية الواضحة في خفض التكلفة الإجمالية للمشروع، وإضافة حقوق الملكية، والأمن المستمدة من استخدام الإعفاءات الضريبية التاريخية، ولكن القيمة الخفية هي، إذا تم تنفيذها بشكل صحيح، فإن إعادة الاستخدام غالبًا ما تخلق "منتجًا نهائيًا" أفضل" يتجاوز بكثير البناء الجديد."
يقول ويكلندت إن القول المأثور "إنهم لا يصنعون المباني كما اعتادوا أن يفعلوا" ينطبق بشكل خاص عند التعامل مع المباني التاريخية.
يقول ويكلندت: "غالبًا ما تحتوي هذه المباني على تفاصيل معمارية ذات أهمية تاريخية، ومواد تاريخية مصنوعة يدويًا عالية الجودة، وغالبًا ما تكون مساحة كبيرة باهظة التكلفة للبناء اليوم". "ينتج عن ذلك مبنى متطور يمكنه الحصول على إيجارات أعلى، وإشغال أعلى، ومعدل دوران أقل مقارنة بالبناء الجديد، مع الاستمرار في تحقيق الاستدامة وشهادة LEED التي تأتي من إعادة التأهيل."
دور برنامج EB-5 في إعادة تأهيل المباني التاريخية
ساهم برنامج EB-5 في تمويل عدد من المباني التاريخية التي تم ترميمها على مستوى البلاد. ويتضمن تمويل مشاريع العقارات التاريخية عادةً استخدام مصادر تمويل متنوعة، مثل الإعفاءات الضريبية الحكومية، والإعفاءات الضريبية للأسواق الجديدة، والإعفاءات الضريبية الفيدرالية للمباني التاريخية، بالإضافة إلى تمويل برنامج EB-5 الذي يزداد اعتماده.
يقول روي كاراسكيلو ، الشريك الإداري في مجموعة كاراسكيلو للمحاماة: "بشكل عام، يمكن للمباني التاريخية الاستفادة من استخدام الإعفاءات الضريبية التاريخية كمصدر لرأس المال". "بالإضافة إلى الإعفاءات الضريبية التاريخية، يمكن لهذه المشاريع أيضًا الاستفادة من دمج تمويل برنامج EB-5 كجزء من مصادر تمويلها ، لا سيما وأن تمويل برنامج EB-5 يمكن أن يصبح أيضًا مصدرًا لتمويل الفجوة للمشاريع التي تستفيد من هذه البرامج الضريبية".
تم بناء مبنى Citizen News Building المكون من طابقين في هوليوود، كاليفورنيا بين عامي 1930 و1931 على الطراز المعماري آرت ديكو. كان المبنى في السابق بمثابة المقر الرئيسي لصحيفة Hollywood Citizen-News، حتى أُغلقت الصحيفة في عام 1970. وفي عام 2006، ورد أن المبنى قد تم تجديده بملايين الدولارات، وهو الآن بمثابة ملهى ليلي/صالة، ويحتوي على مطعمين وطابقين. من المكاتب التجارية ومساحة الحدث. استخدمت المجموعة ذات الصلة تمويل برنامج EB-5 للمشروع. تم تعيين المبنى كنصب تذكاري تاريخي وثقافي في لوس أنجلوس في عام 2018.
يقول ويكلندت: "إذا كانت تكلفة مشروع تاريخي يستخدم الإعفاءات الضريبية هي نفسها أو أقل من تكلفة البناء الجديد، فيمكن أن تكون الإعفاءات الضريبية أداة مفيدة لتحفيز المطورين على اختيار إعادة التأهيل التاريخي مقابل بناء جديد".
بالنسبة لمستثمري برنامج EB-5، فإن الميزة الأخرى في مشروع الائتمان الضريبي التاريخي، كما يقول ويكلندت، "تتمثل في زيادة الرقابة من جانب المقرضين، ومستثمري الائتمان الضريبي التاريخي، وخدمة المتنزهات الوطنية، والتي تضمن قيام المطور ببناء مشروع عالي الجودة ومجدٍ ماليًا". ".
المباني التاريخية التي تستخدم تمويل برنامج EB-5
استخدم مركز المياه العالمي في ميلووكي بولاية ويسكونسن تمويل برنامج EB-5 من شركة FirstPathway Partners، مع سندات معفاة من الضرائب، وإعفاءات ضريبية جديدة للسوق، وإعفاءات ضريبية تاريخية، واستثمارات أخرى لبث حياة جديدة في مبنى التصنيع التاريخي الشاغر الذي تم بناؤه أصلاً في عام 1904. تم تحويل المبنى إلى حاضنة متطورة حائزة على جوائز عالمية، مؤجرة ومشغلة بنسبة 99% من قبل الجامعات وشركات تكنولوجيا المياه.
"لم تصبح حافزًا لإعادة التطوير في جميع أنحاء المنطقة التاريخية الوطنية فحسب، بل كانت أيضًا بمثابة نجاح لمستثمري EB-5. يقول ويكلندت: "لقد حصل المستثمرون على إقامة دائمة وشهدوا عودة استثماراتهم بالكامل مع عوائد مفضلة".
كان مبنى زيوك، الواقع في وسط مدينة روكفورد بولاية إلينوي، مصنعًا سابقًا شُيّد بين عامي 1912 و1950 . وظلّ هذا المبنى الصناعي المكوّن من 13 طابقًا مهجورًا لما يقرب من 25 عامًا. يبلغ عمر الجزء الأصلي من المبنى 107 أعوام، وقد مُنح المبنى صفة معلم تاريخي في 13 مايو 2011. وفي عام 2020، جرى تجديد المبنى ليصبح فندق إمباسي سويتس باي هيلتون روكفورد ريفر فرونت. وتُعدّ شركة جورمان وشركاه، ومقرها ولاية ويسكونسن، هي الشركة المطوّرة التي يُقال إنها موّلت المشروع بمبلغ 87.5 مليون دولار لتحويل المبنى، بينما موّل 60 مستثمرًا من الصين والهند وفيتنام حوالي 30 مليون دولار من المشروع.
يقول كاراسكيلو إن شركته بصدد تقييم مشروع تطوير فندقي يتضمن مبنى تاريخيًا، والذي يدمج شهادات التأجير التاريخية والتمويل التقليدي، ويسعى إلى دمج برنامج EB-5 لجعل المشروع قابلاً للتطبيق من الناحية المالية.
يقول كاراسكويلو: "يمكن لتمويل برنامج EB-5 أن يتفاعل مع شركات HTC وغيرها من الإعفاءات الضريبية، مما يجعل المشاريع قابلة للاستمرار من الناحية المالية وجذابة للمطورين الذين قد يبتعدون عن هذه الأنواع من المشاريع". "إن التطويرات التي تتضمن المباني التاريخية تشتمل بشكل عام على زيادة تكاليف البناء والتطوير، والتي يساعد تمويل برنامج EB-5 في إحداث فرق."
هناك أيضًا مبنى مكاتب هيوستن ميديكال تاورز عام 1957 والذي تم تحويله إلى فندق ويستن في مركز تكساس الطبي في عام 2019. قامت شركة CanAm Enterprises باستثمار EB-20 بقيمة 5 مليون دولار للمساعدة في تمويل تجديد المبنى التاريخي المكون من 19 طابقًا والذي يقع بجوار المبنى مباشرةً. مركز تكساس الطبي في هيوستن، تكساس. تم تجديده ليصبح فندقًا متكامل الخدمات يضم 272 جناحًا بمساحة 210,000 قدم مربع تقريبًا تحت علامة ويستن التجارية. وهي مدرجة في السجل الوطني للأماكن التاريخية. وتفيد التقارير أن إعادة تأهيل مبنى الأبراج الطبية قد خلق أكثر من 1,200 فرصة عمل في البناء والعمليات.
يقول كاراسكويلو إنه يمكن استخدام برنامج EB-5 لإعادة تأهيل المباني التاريخية بعدة طرق، مثل توفير الوصول إلى رأس المال. ويقول إن إعادة تأهيل المباني التاريخية قد يكون مكلفًا لأن هذه الأنواع من الهياكل تحتاج إلى مواد متخصصة وعمالة ماهرة والالتزام بإرشادات الحفظ.
يقول كاراسكيلو: "يوفر برنامج EB-5 مصدرًا لتمويل هذه المشاريع من خلال جذب المستثمرين الأجانب الذين يسعون للحصول على الإقامة في الولايات المتحدة".
ويضيف أن هناك أيضًا فوائد اقتصادية، حيث أن الاستثمار في الحفاظ على مبنى تاريخي وترميمه يمكن أن يحفز الاقتصادات المحلية من خلال خلق فرص العمل وجذب السياحة ورفع قيمة العقارات في المنطقة المحلية في بعض المناطق الحضرية التي قد تجد صعوبة في تأمين التمويل.
يُعدّ مشروع إعادة تطوير مبنى ميلروز التاريخي في هيوستن، وهو مبنى مؤلف من 21 طابقًا يقع في الحي التجاري المركزي للمدينة، مشروعًا آخر ممولًا من برنامج EB-5 . افتُتح المبنى عام 1952، وهُجر في تسعينيات القرن الماضي، وكان أول ناطحة سحاب حديثة الطراز في هيوستن. وقد أُضيف لاحقًا إلى السجل الوطني للأماكن التاريخية. وبلغت تكلفة المشروع ما بين 75 و80 مليون دولار أمريكي. جمع صندوق فورتشن 1 التابع لشركة أتلانتيك أمريكان استثمارًا بقيمة 14 مليون دولار أمريكي من مستثمري برنامج EB-5 لإعادة تطوير مبنى المكاتب وتحويله إلى فندق لو ميريديان هيوستن داون تاون ، أحد فنادق ماريوت الفاخرة.
نظرًا لأن العديد من المباني التاريخية تم بناؤها لتدوم طويلاً وهي غارقة في تاريخ المدينة، فيمكن أيضًا استخدام برنامج EB-5 للحفاظ على التراث الثقافي. يمكن أن يكون لترميم هذه المباني التاريخية فوائد وأهمية دائمة في المجتمعات المحلية التي تقع فيها.
يقول كاراسكويلو: "يمكن للمجتمعات الحفاظ على تراثها الثقافي، مما يضمن استمرار هذه المعالم في العمل كرموز لتاريخها وهويتها للأجيال القادمة".
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
