معظم الأشخاص الذين دخلوا برنامج EB-5 التقوا بإيرين تشيتشيكداغي في شركة غولدن غيت غلوبال. لكن قلة منهم يعرفون ما سبق ذلك. فقد مارس مهنة المحاماة في مجال الشركات والمعاملات العقارية في مكتب هيرغونر للمحاماة في أوروبا والشرق الأوسط، وقضى خمس سنوات في مجال تمويل العقارات في شركة برايس ووترهاوس كوبرز، ووصل إلى أسواق رأس المال للهجرة وهو ملمٌّ بالفعل بالمصطلحات التي تصل إليها محادثات برنامج EB-5 في نهاية المطاف: هيكل رأس المال، وموقف الرهن، وشروط السحب، وضمان الإتمام، والتعويضات في حالة التخلف عن السداد.
يقول: "دخلتُ برنامج EB-5 من منظور الائتمان، وليس من منظور الهجرة. إن نتيجة الهجرة هي السبب الرئيسي لوجود المستثمرين. لكن هذه النتيجة تعتمد على ما إذا كان المشروع سيُبنى، وعلى أداء القرض. إنها مسألة تقييم ائتماني عقاري قبل أي شيء آخر."
أمضى حوالي 12 عامًا في مجموعته السابقة، وهي مركز إقليمي معروف لبرنامج EB-5 في سان فرانسيسكو، حيث قاد، بصفته المدير الإداري، عمليات الهيكلة والتسويق لما يقارب مليار دولار أمريكي من عمليات توظيف EB-5 في 20 عرضًا. وبالمعايير الصناعية، كان هذا منصبًا مرموقًا، مما يثير التساؤل البديهي حول سبب انتقاله.
لماذا بحيرة ثيرد ليك؟
الجواب الذي يقدمه غير جذاب، ويبدو أنه يفضل ذلك.
يقول: "بعد سنواتٍ كافية، يتوقف المرء عن الانبهار بالمشاريع فحسب، ويبدأ بالنظر إلى الجهة التي تقف وراءها. في النموذج التقليدي، يُعد المركز الإقليمي مجرد تسمية وميزانية تسويقية. والجهة الراعية كيانٌ ذو غرضٍ واحد، وكذلك الجهة المُصدرة. أما الأشخاص الذين يجلبون المستثمرين، فلا تربطهم أي علاقة إشرافية أو مصلحة في الصفقة تتجاوز ضمان قرض برنامج EB-5 الأولي. هذا ليس انتقادًا لأي شركة بعينها، بل هو ببساطة كيفية تنظيم هذا القطاع. لقد تم تنظيم هيكل شركة ثيرد ليك بشكلٍ مختلف، ولم يتم تنظيمه خصيصًا لبرنامج EB-5."
تُعدّ ثيرد ليك منصة متكاملة رأسياً في مجال العقارات والاستثمار، تشمل الاستحواذ والتطوير والإنشاء وإدارة الأصول وأسواق رأس المال، وتخضع جميعها لملكية مشتركة. وتتوسط هذه المنصة شركة ثيرد ليك بارتنرز، وهي شركة استشارية استثمارية مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية، وتستثمر حوالي 10 مليارات دولار حتى الآن، وتخدم مكاتب إدارة الثروات العائلية والعملاء المؤسسيين. أما شركة ثيرد ليك أسوشيتس، التي انضم إليها سيسيكداجي بصفته مديراً رئيسياً، فهي شركة الوساطة المالية التابعة والمسجلة لدى هيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) وعضو في مؤسسة حماية المستثمرين في الأوراق المالية (SIPC). كما يحمل مركز ثيرد ليك الإقليمي الجنوبي الشرقي، تصنيف المركز الإقليمي لدى دائرة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية (USCIS).
يكمن جوهر القائمة أعلاه في نظام الطبقات المُصمم خصيصًا الذي تتبعه شركة ثيرد ليك. فمعظم برامج EB-5 تُنفذ أدوار الراعي والمُصدر والمركز الإقليمي والتوزيع من خلال شركات تابعة موجودة في الغالب على الورق. أما في ثيرد ليك، فتُنفذ هذه الوظائف ضمن منصة كانت تُقدم خدمات تقييم العقارات المؤسسية قبل وقت طويل من تقديم أي طلبات إلى دائرة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية (USCIS)، وتُدار وظيفة أسواق رأس المال من خلال وسيط مُسجل، مع مدير رئيسي وممثلين مُرخصين، وإجراءات إشرافية مكتوبة، وأرشفة الاتصالات، وإمكانية الخضوع للفحص.
"إن التسجيل لدى هيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) ليس ضماناً للجودة، ولن أسوّق له على هذا الأساس. إنما هو مجرد إضافة للمساءلة والشفافية..."
يقول جيسيكداجي: "التسجيل ليس ضمانًا للجودة، ولن أسوّقه أبدًا على هذا الأساس. إنما هو وسيلة إضافية لتعزيز المساءلة والشفافية اللازمتين في برامج هجرة الاستثمار مثل برنامج EB-5. فعندما يُصدر وسيط الأوراق المالية عرضًا استثماريًا، يكون مدير مرخص قد راجعه، وحصل على موافقة الجهات التنظيمية قبل طرحه، ويحق للجهة الرقابية طرح الأسئلة بعد ذلك. ونظرًا لما يلتزم به المستثمر، وعدد سنوات التخطيط الاستثماري للعائلة التي يعتمد عليها، ينبغي أن يكون هذا هو المعيار لا العامل المُميّز. مع ذلك، لا يزال عاملًا مُميّزًا حتى اليوم."
موقف اكتتاب مختلف
يتجلى هذا التوجه المؤسسي بوضوح في ما ستموله المنصة وما لن تموله. ويصرح جيسيكداجي بصراحة عن وجهة نظره بشأن مسار السوق بعد تطبيق نظام تخصيص الأراضي الريفية.
يقول: "غيّر تخصيص جزء كبير من رأس مال برنامج EB-5 وجهة استثماره، لكنه لم يغير من عوامل نجاح أي مشروع. فقد وُجّهت حصة كبيرة من هذا رأس المال إلى قطاع الضيافة الريفية والمنتجعات السكنية في الأسواق التي تضم..."
مشترٍ واحد، وممول واحد، وخيار تخارج واحد. هذه أصول يصعب إعادة تمويلها وفق جدول زمني محدد، كما أن سدادها يمثل مشكلة تتعلق بالجدول الزمني. نبحث عن مشاريع تطوير حضرية في أسواق سيولة عالية، بتمويل مؤسسي، وحقوق ملكية حقيقية للمستثمرين، وممول قام بتقييم الصفقة بشكل مستقل عنا.
ينصب التركيز حاليًا على الأسواق الحضرية في جنوب شرق الولايات المتحدة وساحل فلوريدا، حيث طورت المنصة وسلمت أكثر من 6,000 وحدة سكنية واستثمرت حوالي 7 مليارات دولار في هذا القطاع. ويتم توظيف رأس مال برنامج EB-5 كقروض رئيسية أو متوسطة في مشاريع ترعاها المنصة نفسها، وتديرها جهة إدارة صناديق مستقلة، مع توفير خدمات استشارية مستقلة في مجال الإنشاءات وخدمات قروض من جهات خارجية.
يقول: "عندما يجتمع الراعي والجهة المُصدرة والمركز الإقليمي تحت سقف واحد، فإن الإجابة الصريحة هي أن المستثمرين بحاجة إلى مزيد من الرقابة المستقلة على الهيكل. لقد سعينا جاهدين لتحقيق التوازن الأمثل: مشاركة فعّالة من المنصة نفسها (أي استثمار كبير في رأس المال)، إلى جانب عمليات تدقيق مستقلة حول الإدارة والإشراف على الإنشاءات وخدمة القروض. في القروض التابعة، يساعد مدير قروض مستقل تمامًا في توفير هذه الرقابة، بحيث لا يعتمد المستثمرون على توافق المصالح فقط. إنهم يستثمرون من خلال هيكل تتمتع فيه الجهة المُصدرة لبرنامج EB-5 بمشاركة حقيقية معهم، وتتولى فيه جهات خارجية مسؤولية وظائف الرقابة الرئيسية."
ماذا يأتي بعد ذلك؟
يقوم Cicekdagi ببناء جانب التوزيع بشكل متعمد بدلاً من السرعة، والذي يشمل الممثلين المسجلين لدى FINRA، وقنوات الوساطة المحلية، وأسواق الوكلاء في الأسواق الخارجية.
يقول: "الوكلاء الذين أرغب بهم هم من يطرحون أسئلة جوهرية في الاجتماع الأول، تتجاوز المواضيع المعتادة كالمقارنة بين المناطق الريفية ومناطق الإسكان العامة ومدفوعات الإحالة. أين تُودع الأموال قبل تحويلها؟ ما هو الرهن العقاري، وما قيمته؟ ماذا يحدث إذا تأخر الجدول الزمني؟ إذا لم يطرح الشريك هذه الأسئلة عليّ، فأستطيع أن أقول إنه لا يطرحها نيابةً عن عملائه أيضاً."
وعندما سُئل عما يرغب أن يستنتجه السوق من هذه الخطوة، أجاب ببساطة ووضوح.
يقول: "ثيرد ليك اسم جديد في برنامج EB-5، وليس في مجال العقارات. لم أنضم إلى مركز إقليمي ناشئ، بل انضممت إلى شركة عقارية تمتلك مشاريع مكتملة بمليارات الدولارات، ووسيطًا ماليًا مسجلاً، وشركة استشارية تابعة مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات، وميزانية خاصة بها، ثم أضفنا برنامج EB-5 إلى هذه الأسس. ليس العكس. هذا الترتيب أهم من أي شيء آخر يمكنني قوله."
"اسم جديد في برنامج EB-5، وليس في مجال العقارات."
بطاقة معلومات
الاسم: إيرين تشيتشيكداغي
المنصب: مدير شركة ثيرد ليك أسوشيتس ذ.م.م.
التراخيص: السلسلة 7، السلسلة 24، السلسلة 63
الخلفية: محامية متخصصة في معاملات الشركات والعقارات، مكتب هيرجونر للمحاماة؛ تمويل عقاري، شركة برايس ووترهاوس كوبرز؛ برنامج EB-5، شركة جولدن جيت جلوبال
التعليم: كلية الحقوق بجامعة IBU، جامعة نورث كارولينا في تشابل هيل، كلية كينان-فلاجلر للأعمال
المنصة: تشمل منصة ثيرد ليك شركة ثيرد ليك أسوشيتس، وهي شركة وساطة مالية عضو في FINRA وعضو في SIPC؛ وشركة ثيرد ليك بارتنرز، وهي شركة استشارية استثمارية مسجلة لدى هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية، ولديها استثمارات تزيد عن 10 مليارات دولار وأصول إجمالية تزيد عن 6 مليارات دولار؛ وشركة ثيرد ليك ساوث إيست ريجونال سنتر؛ وشركة ثيرد ليك ديفيلوبمنت؛ وشركة ثيرد ليك كونستركشن.
للتواصل: eren@thirdlakeEB5.com (727) 380-0000
إخلاء مسؤولية
هذا المحتوى التحريري مدفوع الأجر، وهو مُعدٌّ من قِبل أو نيابةً عن شركة ثيرد ليك أسوشيتس ذ.م.م. لأغراض إعلامية فقط. لا يُعدّ هذا عرضًا لبيع أو التماسًا لعرض شراء أي أوراق مالية؛ وأي عرض من هذا القبيل لا يُمكن تقديمه إلا من خلال وثائق العرض السرية المعمول بها، والتي تُعتبر هي المرجع. تعكس التصريحات المنسوبة للأفراد آراءهم وقت النشر. بعض التصريحات استشرافية وتنطوي على مخاطر وشكوك؛ وقد تختلف النتائج الفعلية اختلافًا جوهريًا. تصف أرقام المعاملات والتطوير التاريخية أنشطة شركة ثيرد ليك والشركات التابعة لها، ولا تُمثّل أداء الاستثمار، ولا تُشير إلى النتائج المستقبلية. تنطوي استثمارات التوظيف الخاص على مخاطر كبيرة، بما في ذلك احتمال خسارة رأس المال ونقص السيولة، وهي مناسبة فقط للمستثمرين المؤهلين القادرين على تحمّل هذه المخاطر. لا تضمن المشاركة في استثمار EB-5 الموافقة على أي طلب هجرة؛ إذ تُحدّد مزايا الهجرة حصريًا من قِبل دائرة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية (USCIS). شركة ثيرد ليك أسوشيتس ذ.م.م. هي وسيط أوراق مالية مُسجّل، وعضو في هيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) ومؤسسة حماية المستثمرين في الأوراق المالية (SIPC). لم تتم مراجعة هذا المحتوى أو الموافقة عليه من قِبل هيئة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC) أو هيئة تنظيم الصناعة المالية (FINRA) أو دائرة خدمات المواطنة والهجرة الأمريكية (USCIS) أو أي سلطة تنظيمية أخرى. لا يُعدّ هذا المحتوى نصيحة قانونية أو ضريبية أو محاسبية أو استثمارية.
إخلاء المسؤولية: الآراء الواردة في هذه المقالة هي فقط آراء المؤلف ولا تمثل بالضرورة آراء الناشر وموظفيه. أو الشركات التابعة لها. المعلومات الموجودة في هذا الموقع تهدف إلى أن تكون معلومات عامة؛ إنها ليست نصيحة قانونية أو مالية. لا يمكن تقديم المشورة القانونية أو المالية المحددة إلا من قبل متخصص مرخص له معرفة كاملة بجميع الحقائق والظروف الخاصة بحالتك الخاصة. يجب عليك طلب التشاور مع الخبراء القانونيين وخبراء الهجرة والخبراء الماليين قبل المشاركة في برنامج EB-5. إن نشر سؤال على هذا الموقع لا يؤدي إلى إنشاء علاقة بين المحامي وموكله. جميع الأسئلة التي تنشرها ستكون متاحة للعامة؛ لا تقم بتضمين معلومات سرية في سؤالك.
